Разница между арендой и наймом квартиры

Аренда или наем? Разбираемся в нюансах

Разница между арендой и наймом квартиры

Рынок аренды стремится к цивилизованным отношениям, и подавляющее большинство его участников признают: грамотно оформленный договор поможет защитить их интересы в случае возникновения разногласий.

Но какой именно договор заключать — аренды или найма? Оказывается, это не одно и то же.

Об особенностях этих договоров и об основных нюансах, которые надо учитывать при их заключении, рассказывает Галина Баркус, юрисконсульт компании Savills.

Когда арендатор для вашей квартиры найден, наиболее существенные условия проживания согласованы, возникает вопрос о грамотном юридическом оформлении отношений. И здесь нужно определить, какая форма договора целесообразна. Существуют договоры аренды и найма, а также субаренды и поднайма. Что представляет собой каждый из них?

Субъект и предмет договора

Аренда и наем устанавливают схожие взаимоотношения, однако с юридической точки зрения это два разных договора, и регулирующие их положения глав Гражданского кодекса РФ несколько различны.

Первое отличие касается статуса арендатора.

Так, согласно существующему законодательству, с юридическим лицом заключается только договор аренды.

Отметим, что если предметом договора аренды является квартира, то ее использование возможно исключительно для проживания граждан, к примеру, приглашенных работников.

Физические лица между собой, как правило, заключают договор найма.

Второе отличие – по предмету договора. Предметом договора найма непременно является жилое помещение, а в аренду может передаваться любое недвижимое имущество. Поэтому в отношении популярных сейчас апартаментов, имеющих статус нежилых помещений, оформляют договор аренды, независимо от юридического статуса сторон.

Сроки и условия

Следующие основные отличия связаны со сроком договора и условиями его расторжения.

Согласно современной главе Гражданского кодекса РФ, регулирующей наем, приоритетными являются интересы нанимателя.

Так, он может расторгнуть договор найма в одностороннем порядке, при этом необходимо за 3 месяца письменно уведомить об этом вторую сторону.

Это право действует императивно, то есть вне зависимости от того, оговорено ли оно в договоре или нет, и независимо от согласия другой стороны.

Наймодатель же может расторгнуть договор найма исключительно в судебном порядке

и лишь при определенных нарушениях со стороны нанимателя (невнесении оплаты, регулярном нарушении покоя соседей, порчи имущества и т. п.).

Судебный порядок расторжения договора аренды также установлен законом, однако в договоре аренды стороны могут прописать иные основания для его расторжения во внесудебном порядке.

Законом не регламентируется максимально возможный срок договора аренды, а вот для договора найма он составляет 5 лет.

При краткосрочном найме (до 1 года)  законодательно не установлены некоторые права нанимателя (например, на сдачу квартиры в поднаем,  преимущественное право  нанимателя). При этом стороны могут сами прописать обратные условия при заключении договора.

Форма договоров аренды и найма

Договоры аренды и найма должны иметь исключительно письменную форму. Договоры и найма, и аренды, заключенные на срок не менее 1 года, подлежат обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

Однако стоит обратить внимание, что между двумя рассматриваемыми процедурами закон установил определенное различие: государственная регистрация аренды осуществляется посредством регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, при найме – регистрируется ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение.

За нарушение порядка регистрации договора аренды/найма установлена различная ответственность.

Несоблюдение установленного порядка государственной регистрации договора аренды влечет за собой наложение административного штрафа в пределах 1,5–4 тыс. рублей для физических лиц, а для юридических– 30–40 тыс. рублей.

Что касается нарушения срока подачи заявления при договоре найма — то здесь штрафы более существенные: 5000 рублей для граждан, 100 000 рублей – для ИП, и 200 000 рублей – для юридических лиц. Учитывая, что каждый второй собственник на рынке элитных квартир действует как индивидуальный предприниматель, рекомендуем быть внимательными при согласовании срока договора найма.

Субаренда и поднаем

Субаренда и поднаем также встречаются на рынке недвижимости, особенно когда необходимо исключить контакт собственника и проживающего в квартире лица.

То есть это случай, при котором собственнику интересно сдать квартиру, получать периодические выплаты, но не решать текущие вопросы, связанные с заселением, выселением, устранением ущерба, расторжением или продлением.

Арендатором-посредником может являться риэлторская компания или другое доверенное лицо.

Есть несколько обязательных условий субаренды и поднайма. Во-первых, собственник должен дать согласие, а во-вторых, срок субаренды должен находиться в пределах срока аренды, а срок поднайма – в рамках срока найма. При досрочном расторжении договора найма договор поднайма автоматически прекращается.

Стоит обратить внимание, что в случае с субарендой при прекращении договора аренды субарендатор получает право на подписание договора аренды, в рамках оставшегося периода субаренды и на условиях договора аренды.

На договоры субаренды также распространяются нормы о договорах аренды, иными словами, действует и преимущественное право субарендатора на подписание договора на новый срок.

При поднайме такое право законодательно не предусмотрено.

Схема «аренда-субаренда» более распространена на рынке, чем «наем-поднаем».

Это связано не только с тем, что закон расширяет права субарендатора больше, чем поднанимателя, но также и с тем, что чаще всего стороной-арендатором, впоследствии сдающим квартиру в субаренду, является юридическое лицо. А как мы помним, для юридического лица предусмотрено заключение договора аренды, а не найма жилого помещения.

В любом случае, какой бы договор не заключался, мы рекомендуем подойти к нему максимально внимательно и изучить все детали с юристом. Только так можно гарантировать полную защищенность сторон и безопасность заключенной сделки.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2017/01/24/arenda-ili-naem-razbiraemsa-v-nuansah/

Как оформить договор аренды нежилого помещения?

Разница между арендой и наймом квартиры

Большинство людей не имею возможности приобрести помещение для проживания. В связи с этим многие граждане вынуждены заключать договор аренды на помещение. Однако есть два способа получения площади в своё пользование. Для этого можно заключить договор аренды или найма. О том, какой способ выбрать и в чем заключаются отличия, мы поговорим в данной статье.

Разница

Для начала выясним, для чего нужны оба этих соглашения. Договор аренды и договор найма составляются для найма жилого помещения. В подобных соглашениях отражаются условия предоставления помещения.

Теперь поговорим о различиях между данными соглашениями.

Очень серьезным различием является то, что при нахождении жилья в аренде у организации она имеет право использовать его только для проживания своих сотрудников или других лиц. Использование арендуемого жилья в целях осуществления предпринимательской деятельности или получения прибыли для организации является противозаконным действием.

Соглашения о найме и аренде обязательно должны быть подкреплены документально. Для этого составляются письменные соглашения в двух экземплярах.

Арендные соглашения, затрагивающие жилые помещения, обязательно должны быть зарегистрированы, но следует помнить, что это нужно делать только в том случае, если срок передачи в пользование составляет больше одного года.

Обращение в Росеестр должно быть составлено в виде отдельного заявления. Это необходимо сделать в течение месяца после подписания соглашения между сторонами.

Важно В том случае, если регистрация арендного договора не будет проведена вовремя, в отношении сторон соглашения Размер штрафа составляет от 1500 до 2000 рублей.

То же самое относится и к найму. Но при несвоевременной подаче заявления о регистрации штраф будет составлять уже 5000 рублей.

В отличие от договора найма, арендное соглашение может быть аннулировано только в судебном порядке. Для этого достаточно проявить инициативу хотя бы одной стороне. Причиной аннулирования могут быть различные причины. В большинстве случаев причиной является неисполнение условий, прописанных в договоре.

Таким образом, разница между договором найма и арендой заключается в следующем:

  • Тип помещения. Соглашение о найме может быть заключено только в отношении жилой площади, к которой может относиться квартира или дом, а аренда также распространяется на нежилые помещения;
  • Стороны договоров. При найме взаимодействуют физические лица, а при аренде принимает участие юридическое лицо или организация;
  • Отношения между сторонам. За регулирование взаимоотношений отвечают главы 34 и 35 Гражданского Кодекса Российской Федерации;
  • Расторжение. Арендное соглашение в отличие от договора найма можно расторгнуть в досудебном порядке;
  • Платежеспособность. Участие в соглашении юридического лица дает дополнительные гарантии. Это связано с тем, что у организаций всегда есть имущество, которое можно продать для возмещения ущерба или осуществления платы.

Что выгоднее заключать

К вопросу о том, что выгоднее заключать, договор найма или аренды нужно подходить со стороны их различий. Для того, что бы определить, в каких ситуациях заключается каждое из соглашений, мы дадим определение для каждого из них:

  • Договор найма заключается между двумя физическими лицами, и данный документ направлен на передачу жилого помещения во временное пользование. Стороны в этом соглашении именуются как наймодатель и наниматель.
  • Договор аренды заключается между юридическим и физическим лицом. Важно понимать, что предметом взаимодействия сторон может быть как жилая так и нежилая площадь.

Таким образом, мы выяснили, выбор того, какое соглашение заключать основывается на том, кто составляет документ. Организация или гражданин Российской Федерации.

Правовой статус договоров

Теперь поговорим о правовом статусе документов. Очень важно отметить то, что наиболее уязвимой стороной является наниматель. Именно из-за этого особое внимание уделяется защите его прав. При желании аннулировать соглашения наниматель должен заранее об этом предупредить. А расторжение происходит автоматически и для этого не нужно ждать положительного ответа от наймодателя.

При обратной ситуации расторжение в одностороннем порядке происходит только через суд. Причиной подобных обращений в суд обычно является несоблюдение условий, прописанных в документе. Обычно это задержка оплаты, использование помещения не по назначению или для получения дополнительной прибыли.

Максимальный срок сдачи жилых помещений составляет не более 5 лет, но это не означает того, что после истечения данного срока съемщик должен съехать из помещения.

В договоре можно прописать пункт, позволяющий продлить договор после истечения срока его действия. Также наймодатель не менее чем за 3 месяца должен предупредить нанимателя о возможности дальнейшего продления договора.

Это связано с тем, что первоочередное право на дальнейшее проживание в съемном жилье имеет тот, кто проживает в нем в данный момент.

Важно Если после истечения договора сдача помещения производиться не будет, то наймодатель обязан сообщить об этом заранее. Это необходимо для того, чтобы наниматель смог вовремя освободить жилую площадь.

В заключении нужно отметить, что составление соглашения между сторонами является дополнительной страховкой, позволяющей добиться возмещения ущерба при несоблюдении одной из сторон условий, прописанных в документе. Для того, чтобы правильно составить документ лучше всего обратиться к квалифицированным юристам, которые помогут составить соглашение должным образом.

(2 4,50 из 5)
Загрузка…

Источник: https://zakon.center/kvartira/arenda/v-chem-raznitsy-dogovora-najma-i-arendy.html

Какие различия договора аренды от договора найма?

Разница между арендой и наймом квартиры

Два вида договоров, имеющих сходство до степени смешения, однако, законодатель счел необходимым выделить обозначить из самостоятельно. Почему так произошло, и какие различия существуют между наймом и арендой жилого помещения – расскажем в статье.

Определение договоров

Понятие договоров содержится в преамбуле статей 606 «Договор аренды» и 671 «Договор найма жилого помещения». В обоих случаях законодатель использует одинаковую терминологию. В частности:

Определяет понятие аренды через «имущественный найм». Арендатора и арендодателя законодатель именует также «нанимателем» и «наймодателем». При такой неразберихе в терминологии возникает вопрос: а зачем было разделять два вида договоров, если в обоих из них речь идет о сходных действиях, а действующими лицами являются одни и те же люди.

К тому же – уделять основному виду – аренде, и её частному виду – найму, не отдельные статьи, а целые главы в Гражданском кодексе РФ – 34 и 35 соответственно. Ответ кроется в деталях.

Отличия по субъектам правоотношений

Основное отличие двух договоров в субъектном составе.

В договорах аренды субъектом правоотношений выступают два лица: арендодатель (наймодатель) правовое отношение которого к имуществу не определено. Из смысла договора следует, что сдать в аренду помещение может не только собственник, но и лицо, в чьем ведении имущество находится на праве оперативного управления.

Арендовать помещение могут и юрлица и отдельные граждане в статусе физлица. При этом, цель аренды – временное владение или пользование, не ограничено никакими условиями. Из смысла статьи следует, что арендодатель может использовать арендованное помещение не только для проживания, но и для ведения хозяйственной или предпринимательской деятельности. То есть – в целях извлечения прибыли.

Субъектом договора найма выступает наймодатель, с одной стороны, обязательным условием для которого выступает владение жилым помещением (должен быть собственником). Либо, уполномоченное им лицо.

Вторая особенность этого договора – определение конкретной цели: «проживание в нем». Иными словами, даже договор заключают физлицо – собственник, и юрлицо – наниматель, то последнее не имеет права осуществлять в помещении никакой предпринимательской деятельности.

Часть 2 ст. 671 специально оговаривает это условие: «только для проживания граждан».

Таким образом, основные отличия заключаются в следующем:

В договорах присутствуют субъекты наделенные различными полномочиями по отношению к предмету договора – «жилому помещению». В договоре аренды арендодателем может выступать не собственник помещения, в договоре найма – только собственник, либо уполномоченное им лицо.

По целям заключения договора: при аренде цель использования арендованного помещения не определена. Ведения в помещении хозяйственной или предпринимательской деятельности ничем не ограничена. При заключении договора найма цель может быть только одна – проживание граждан. Ведение какой-либо предпринимательской деятельности запрещается.

Указание срока в договоре

Отличием, на которое мало кто обращает внимание, но которое порождает многочисленные судебные споры, является то, что срок в договоре аренды является обязательным условием. Если он не указан, то договор признается недействительным. В договоре найма такого требования по указанию срока, на который заключен договор нет. Устанавливается только предельный срок действия договора – 5 лет.

Из этого следует, что, если стороне не указали срок, то наймодатель не имеет права требовать выселения нанимателя жилого помещения до истечения пятилетнего срока. Ситуация довольно абсурдная, но суд нередко встает на сторону нанимателя, указывая наймодателю на его упущение при заключении договора.

Если возникает необходимость расторгнуть договор с неопределенным сроком, а со стороны нанимателя не допущено никаких нарушений условий, перед наймодателем встает проблема компенсации ущерба, вызванного досрочным расторжением. Либо, требовать изменения условий (в части оплаты), если такая возможность предусмотрена договором.

В этом случае наниматель будет вынужден сам отказаться от найма. При этом, и наймодатель попадает в невыгодную ситуацию.

В течение длительного срока он не сможет повторно сдать принадлежащее ему жилье, снизив предложенную бывшему нанимателю цену.

В противном случае, бывший наниматель может оспорить необоснованное повышение стоимости найма и потребовать повторного заключения договора найма на ранее существовавших условиях.

Об этой особенности следует помнить и не надеяться на то, что нанимателя жилого помещения с неопределенным сроком, можно будет выселить в любой момент.

Источник: https://xn----8sbfcjvouugq1j.xn--p1ai/kakie-razlichiya-dogovora-arendy-ot-dogovora-najma/

Договор найма или аренды квартиры. В чем разница?

Разница между арендой и наймом квартиры

Для обывателя нет различий между договорами найма и аренды жилья. В России большинство квартир (по крайней мере, в небольших городах) сдаются без каких-либо документов, что называется, «на честном слове». Так люди стараются больше заработать за счет неуплаты налогов и нотариальных пошлин.

Что касается терминологии, различия между арендой и наймом есть. В общем виде это договоры, на основании которых предоставляется жилье во временное пользование. На тех основаниях, которые предлагает арендодатель, составляется договор. Если арендатор на условия согласен, договор подписывается, а сделка официально вступает в законную силу.

Разница между наймом и арендой

Договор найма заключается между владельцем помещения и физическим лицом. Подобные сделки регулируются ГК РФ (глава 35 «Наем жилого помещения»). По закону владелец жилья именуется наймодателем, а снимающий человек – нанимателем.

Если в роли нанимателя выступает юридическое лицо, сделка официально называется арендой. Наниматель переименовывается в арендатора, а владелец помещения в арендодателя.

Разница прослеживается не только в понятиях, но и в условиях сделки. Выселить арендатора оказывается проще, чем нанимателя. Причем наниматель самостоятельно вправе разорвать договор найма в удобное для него время. Выселить нанимателя раньше срока истечения договора можно только по решению суда. Не важно, что будет прописано в конкретном договоре, нанимателя невозможно выселить насильно.

В договоре с юридическим лицом законно предусмотреть варианты досрочного выселения и освобождения помещения от личного имущества. К примеру, есть случаи, когда задерживается оплата или помещение используется не по назначению.

Принципиальные отличия:

  1. Состояние имущества. Помещение под договор аренды может быть нежилым, не подключенным к теплу или воде. Часто в аренду сдают заброшенные помещения без дверей с выбитыми окнами. Помещение под наем обязано быть жилым, изолированным от иных помещений. К примеру, если в наем сдается комната, она должна быть с дверью и замком.
  2. Сроки выселения. По договору найма жилец выселяется при окончании срока действия договора. Почти то же самое происходит при аренде жилья, но юридическое лицо вправе обратиться в суд о возмещении издержек. Судебный порядок расторжения договора используется, если в договоре аренды не прописан внесудебный вариант.

Наем квартиры с несколькими собственниками

Часто бывает так, что наниматель, подписав договор с одним собственником, сталкивается со вторым. Это родственник наймодателя, его представитель или наследник, который вселяется в сдаваемую квартиру и делает жизнь нанимателя невыносимой. Разберемся, где искать правду в подобной ситуации.

Во избежание проблем перед подписанием договора найма следует проверить документы собственника, сверить паспортные данные с документами из регистрационной палаты.

Если в документах из реестра значится другая фамилия, лучше разъяснить ситуацию сразу и попросить документы о заключении (расторжении брака).

Не сходятся паспортные данные? Следует еще раз взглянуть на паспорт наймодателя, на одной из последних страниц обычно указывается информация о ранее выданных документах и их номерах.

Обратите внимание, что отсутствие свидетельства о регистрации права собственности на помещение не является ошибкой. Несколько лет назад органы регистрационной палаты перестали выдавать свидетельства, заменив их выписками из реестра.

Если помещение принадлежит нескольким собственникам, все они должны фигурировать в договоре найма или аренды. Не стоит верить «доброму слову», лучше записать в договор паспортные данные людей. Часто бывают случаи, когда аренда чужого имущества оборачивается потерей своего.

Пример. Екатерина М. арендовала для своего бизнеса небольшой подвал под жилым многоквартирным домом, не составив при этом официального договора.

Героиня разместила (по сути дела, в чужом подвале) личное имущество на общую сумму свыше 70 тысяч рублей, а вскоре лишилась его. Реальный владелец подвала открыл помещение своим ключом и забрал все, что нашел для себя необходимым.

Прав ли он? Для помощи Екатерина обратилась в полицию, затем в суд, но доказать реальные убытки так и не смогла.

Жена наймодателя договор не подписывала

Перед подписанием договора найма или аренды следует узнать, есть ли у наймодателя жена. По закону она вправе препятствовать исполнению подписанного договора, поэтому от нее следует получить нотариально подписанное согласие. Оно же будет козырной картой в случае расторжения брака наймодателя при разделе имущества.

Аренда или наем по доверенности

Нередко собственники помещений используют для подписания сделок своих поверенных. Как быть при этом нанимателю? Внимательнее читать доверенность, проследить, чтобы она была заверена у нотариуса и ее срок действия еще не прошел. При обнаружении ошибки лучше отказаться от сделки.

Вместо заключения

Частые вопросы по теме подписания договоров найма и аренды жилья и нежилых помещений:

  1. С какими документами поверенный вправе сдавать в аренду жилье? Он может предоставить действующую нотариальную доверенность, агентский договор. Документы должны быть перепроверены с выписками из реестра и паспортом самого представителя.
  2. Как проверить наймодателя удаленно? Аналогично покупке автомобиля наем квартиры может принести немало проблем, если не проверить наймодателя. Выяснить, кто действительно является собственником квартиры можно удаленно через специальные сервисы в интернете. Найти их удобно через поисковую строку в любом браузере.
  3. Можно ли сдать в наем ипотечную квартиру? Да, если квартира находится в залоге у банка, сдать ее можно только при согласии непосредственного кредитора.
  4. Где заказать выписку о владельцах квартиры перед вселением в наемное жилье? Выписка доступна в территориальном органе ЕГРН.
  5. Что делать, если арендодатель раньше срока расторгнул договор аренды без веской на то причины и выселяет арендатора силой? Выселение юридического лица с арендованной и проплаченной им территории называется рейдерским захватом имущества, поэтому следует обратиться в полицию и прокуратуру.

Источник: http://nebogach.ru/business/dogovor-najma-ili-arendy-kvartiry-v-chem-raznicza/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.