Расторжение по инициативе нанимателя

Содержание

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Расторжение по инициативе нанимателя
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Жилищное право » Найм жилого помещения » Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Не всегда возможно добиться прекращения действия договора в порядке взаимного соглашения.

Договор социального найма жилья наделяет граждан возможностью пользоваться жилищем в полном объеме, не имея помещений в собственности, тем самым реализуя законное право каждого на жилье. Человек волен в любой момент прекратить реализовывать это право по ряду оснований.

Это может быть переезд, приобретение другого жилья, и любые другие условия. Оптимальный и самый благоприятный исход правоотношений для участников соглашения – расторжение договора по соглашению сторон.

К сожалению, не всегда возможно добиться прекращения действия договора в порядке взаимного соглашения.

В случае выражения гражданином-нанимателем воли на окончание правоотношений по поводу конкретного помещения, используемого им по договору соцнайма, такой договор расторгается.

Не только наниматель наделен правом на прекращение жилищных правоотношений. Наймодатель в ряде случаев, в предусмотренном законом порядке, также может проявить инициативу к расторжению договора.

Поговорим о причинах, основаниях и методах окончания договорных отношений по поводу жилья, предоставленного по соцнайму.

Право нанимателя на расторжение договора соцнайма

В любой момент гражданин-наниматель жилища волен прекратить пользование помещением. При условии фактического прекращения пользования жилищем договор соцнайма подлежит расторжению.

Важным условием к аннулированию правоотношений сторон в договоре, является согласие семьи нанимателя на прекращение договорных отношений.

Причем согласия, полученного в устной форме от членов семьи, недостаточно, необходимо получить от них письменное доказательство своего согласия, оформленное в установленном порядке.

Следует помнить, что в соответствии с ЖК РФ, а именно 71 статьей, права и обязанности по отношению к жилому помещению социального найма имеют и лица временно отсутствующие, соответственно, для законного и правомерного расторжения договора соцнайма нужно получить согласие временно отсутствующих граждан, являющихся представителями семьи нанимателя.

Основания расторжения договора соцнайма

Законом установлены следующие условия расторжения договора:

  • Соглашение сторон договора – самый благоприятный исход договорных отношений. В данном случае это основание не вызывает неблагоприятные юридические последствия для субъектов договора.
  • Инициатива лица, пользующегося помещением на правах нанимателя. Это положение, как отмечалось, реализуется при определенном условии: получении согласия родственников нанимателя, проживающих с ним в качестве семьи.
  • Разрушение жилья. Иными словами, полная потеря помещением своего функционального назначения, фактическая гибель жилищного объекта, такое его состояние, при котором пользоваться жилищем невозможно.
  • Выезд нанимателя вместе с семьей, в иное жилище. Договор можно считать прекратившим свое действие с момента освобождения указанными гражданами жилой территории.
  • Инициатива наймодателя. Может быть реализована лишь при наступлении определенных причин. И только в результате судебного разбирательства.
  • Смерть гражданина-нанимателя, если он пользовался помещением и проживал в нем один, также означает прекращение договора социального найма жилого помещения.

Порядок расторжения договора соцнайма

Расторжение договора социального найма жилого помещения может произойти и без оформления сторонами, в случае, когда имело место официальное, зафиксированное предупреждение о расторжении договора. Если наниматель желает закончить отношения по поводу конкретного жилища и подстраховать себя от дальнейших претензий наймодателя, законом предусмотрена сдача жилья по акту приема-передачи.

В таком документе указывается, что наниматель и его семья освободили жилье, сдали его в нормальном состоянии, без серьезных нарушений и повреждений, передали ключи от помещения наймодателю. В случае выявления повреждений жилья, требующих проведения каких-либо работ, наймодатель на законных основаниях и вправе потребовать устранения недостатков в конкретный срок.

Расторжение соцнайма в суде

Наймодатель вправе обратиться с исковым заявлением о расторжении договора в судебном порядке. Заявление подается в письменной форме, один экземпляр направляется лицу-нанимателю. Заявление должно содержать информацию о суде, в который направляется, сведения о нанимателе и наймодателе.

В заявлении описывается причина для расторжения договора и указывается норма закона, которая, по мнению наймодателя, нарушена.

В судебном заседании наймодатель должен доказать вину нанимателя и его незаконное поведение, повлекшее подачу иска. Наниматель же имеет право приводить доводы относительно своей невиновности. Суд принимает решение с учетом информации, полученной от обеих сторон. Правовые последствия для сторон наступают после получения судебного решения и вступления его в силу.

Выселение по договору социального найма

Выселение происходит как с предоставлением гражданам другого жилища, взамен прежнего, так и без предоставления.

Жилище, которое передается гражданину после выселения, должно находиться в том же населенном пункте, где ранее проживал гражданин, и обязано отвечать всем требованиям закона относительно технического, противопожарного и санитарного состояния.

Жилье выдается с учетом установленных законом норм площади на каждого проживающего. Как правило, основанием для выселения с предоставлением нового жилья является признание дома аварийным и непригодным для проживания, снос дома.

Выселение нанимателя без предоставления другого жилица происходит по вине нанимателя, например, в случае, когда систематически не оплачиваются коммунальные услуги, когда своими действиями гражданин разрушает, уничтожает помещение, нарушает законные права других людей и отказывается устранить нарушения, несмотря на предупреждение нанимателя о необходимости это сделать. Для выселения необходимо иметь вступившее в силу решение суда.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/najm-zhilogo-pomeshheniya/rastorzhenie-i-prekrashhenie-dogovora-socnajma-zhilya.html

Досрочное расторжение договора аренды квартиры: основания, последствия, особенности

Расторжение по инициативе нанимателя

Последнее обновление: 17.02.2021

Расторжение правовых договоров в досрочном порядке означает окончание отношений между участниками до срока, указанного в них. При аренде следует учитывать нормы, регулирующие эту область отношений. Различают коммерческий и социальный найм. Первый вариант регулируется ст. 619 ГК РФ, 2-й – 91.10 ЖК РФ.

Разница существует не только в разном правовом регулировании, но в собственнике, сдающем помещение. В первом случае – это частное лицо, зарабатывающее на аренде. Во втором – это государство, выделяющее из собственных фондов жилые помещения.

Порядок расторжения договора социального и коммерческого найма жилого помещения не отличается.

Расторжение договора найма жилого помещения, до срока окончания отношений между сторонами, регламентируется ГК РФ. Арендодатель вправе закончить отношения, если:

  1. Арендатор использует имущество не по его назначению.
  2. Ухудшает переданную квартиру.
  3. Не осуществляет ремонт вовремя. Сроки прописаны изначально, если осуществление этих работ было зафиксировано в соглашении.

СПРАВКА: В договоре могут фиксироваться и иные причины. Арендодатель обязан при принятии решения о том, что он больше не сотрудничает с арендатором, оповестить последнего в срок, признанный законом разумным.

Аналогичное расторжение происходит и по социальному жилью. По желанию нанимателя, это сделать просто. Сложнее с инициативой собственника. Должны существовать веские основания к тому, чтобы произошло в досрочном порядке расторжение договора найма.

Что такое найм жилого помещения?

Найм или аренда заключается в передаче от собственника имущества другому лицу. С момента подписания договора или его регистрации арендатор приобретает право владения и распоряжения имуществом, но на временной основе. В качестве имущества может выступать любая вещь. Главное, чтобы она находилась в пределах гражданского оборота.

Аренда: коммерческая и социальная. Собственник сдает имущество, за пользование он получает плату. Это арендные платежи, алгоритм и форма уплаты которых регулируется договором.

https://www.youtube.com/watch?v=dopdajygqJ8

Сторонами отношений выступают:

  • коммерческая аренда – владелец квартиры;
  • найм – государство в лице его уполномоченных органов.

Вторая сторона представлена нанимателем, имеющим комплекс полномочий в отношении пользования квартирой.

Договор найма квартиры

По нему собственник передает имущество второй стороне. Жилье отвечает требованиям проживания. Соглашение составляется письменно. Нанимателем в социальном найме может выступать исключительно гражданин. Когда он получает квартиру, обязан оплачивать услуги ЖКХ, держать имущество в исправном состоянии.

По договору аренды квартиры составляется одноименный договор. Собственник может передать имущество как физическому, так и юридическому лицу.

Документ составляется письменно, а необходимость в регистрации правоотношений между сторонами зависит от длительности аренды. Если она заключается на срок более года, то сторонам необходимо посетить Росреестр.

Этот уполномоченный орган занимается регистрацией сделок с имуществом недвижимого назначения.

Основные положения договора

Это условия, без включения которых в текст соглашение недействительно. В аренде они следующие:

  1. Предмет: квартира. В соглашении должна быть детально описана недвижимость, с полными идентификационными характеристиками. Это необходимо для того, чтобы выделять ее среди похожих объектов недвижимого имущества.
  2. Цена. Оплата за съемное жилье прописывается цифрами и прописью. Кроме того, фиксируется периодичность платежей.
  3. Форма: только письменная. В зависимости от длительности арендных отношений стороны регистрируют аренду.

Остальные условия, прописанные в соглашении, не являются обязательными в силу закона. Но они необходимы в документе. Например, пункт о досрочном расторжении договора найма жилого помещения. Стороны фиксируют это положение, чтобы действовать законным способом, то есть так, как написано в документе.

Требования к составлению договора

Соглашение составляется письменно, и несоблюдение правила приводит к незаконности сделки. Следовательно – правовые отношения не порождают никаких последствий. При коммерческой аренде используется типовой договор, с включением в него реквизитов: дата, место, подписи сторон и их полная идентификация.

Договор социального найма также прописывается письменно. Собственником жилья выступает государство, от которого действуют уполномоченные органы. По аналогии с арендой, в социальный договор вписываются условия, обязательные в силу закона, а также дополнительные для уточнения. Соглашение ратифицируется сторонами.

Последствия нарушения условий договора

Несоблюдение пунктов ведет к расторжению. Оно происходит в досрочном порядке, а основания окончания договорных отношений указаны в законе.

Основания расторжения договора найма квартиры

Основания – это причины, по которым происходит расторжение правовых отношений. Они четко прописываются в законе. Если сотрудничество было расторгнуто без причин, то это действие любой из сторон правоотношения является незаконным.

Соглашение сторон

Если стороны решили, что больше не будут сотрудничать, то они составляют отдельный документ. В нем указывается причина расторжения, а также отсутствие взаимных претензий друг к другу.

Как расторгнуть договор социального найма жилых помещений? Найм социальной квартиры также расторгается по договоренности между сторонами в любое время. Жилье возвращается в муниципальный фонд.

Волеизъявление нанимателя

Наниматель может по желанию расторгнуть договорные отношения на добровольной основе, по договоренности либо через суд.

Волеизъявление наймодателя

Расторжение договора аренды квартиры досрочно возможно по желанию наймодателя, если наниматель не оплачивает положенное имущество 3 раза подряд, либо нарушает пункты аренды, причем делает это неоднократно.

Составление соглашения о расторжении

Как корректно расторгнуть договор займа? Если стороны решили мирно расторгнуть договор, составляется специальное соглашение. В нем нужно указать, что стороны не имеют финансовых претензий друг к другу.

Правила составления соглашения

Документ составляется письменно. Стороны его подписывают. Регистрировать документ не нужно, даже если аренда носила долгосрочный характер.

Данные, которые нужно указать в соглашении:

  • фамилия, инициалы одной стороны;
  • фамилия, инициалы нанимателя;
  • обстоятельства расторжения;
  • отсутствие претензий.

Закон не содержит императивной нормы о том, что расторжение аренды необходимо регистрировать. Но в ЕГРП будет стоять пометка о том, что сотрудничество действующее.

Расторжение договора в судебном порядке

Мероприятие по расторжению досрочно состоит из нескольких этапов:

  1. Передача арендатору предупреждения, вынесенного в письменном виде, о необходимости исполнения требуемого в разумное время.
  2. Передача предложения расторгнуть отношения из-за неисполнения арендатором требований, которые прописаны в предупреждении.

Арендодатель обязан следовать внесудебному урегулированию спорного вопроса. Если адресат претензии не ответит в срок, который указан в ней, арендодатель вправе обратиться за помощью в судебную инстанцию. Если срок не прописан, то он равен 30 дням.

Основания для расторжения договора найма через суд

Как расторгнуть договор аренды квартиры? Арендодатель для расторжения сотрудничества в досрочном порядке должен иметь на это законные основания. Чаще всего ими выступают:

  • сторона договора не платит за квартиру (платежи не поступают три месяца подряд);
  • арендатор нарушает правила пользования жильем, ухудшая его;
  • арендатор причиняет ущерб квартире.

Неуплата нанимателем пользования помещением

В договоре указана обязанность арендатора оплачивать за предоставленное помещение. Поэтому если арендатор игнорирует это правило, арендодатель может направить ему претензию. Если ответ не следует, то жильцов можно выселить.

Причинение нанимателем ущерба квартире

Эта ситуация может произойти, когда арендодатель небрежно относится к имуществу собственника.

Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением

Шумные арендаторы не нужны собственникам квартир. На них обычно жалуются соседи. Жалобы поступают участковому, который вызывает на разговор владельцев сдаваемой квартиры. К нарушению правил проживания относится, например, громкая музыка после 22:00.

Непригодность для проживания

Жилое помещение должно быть пригодным для того, чтобы постоянно в нем проживать. Такое основание может возникнуть, если дом был признан аварийным по постановлению местных органов власти.

Составление искового заявления

Арендодатель пишет иск в суд только после того, как составит претензию в сторону арендатора. В ней он потребует расторгнуть отношения. Если он не получит ответ от жильца в срок, указанный в претензии или в срок 30 дней, то может обратиться в судебный орган. Он пишет исковое заявление, ориентируясь на ст. 131 ГПК РФ.

Информация, которую нужно указать в исковом заявлении

Расторжение договоров аренды жилого помещения происходит через суд. В иске содержится следующая информация:

  • данные сторон (истец, ответчик);
  • требования;
  • причины расторжения с указанием на НПА;
  • опись прилагаемых документов.

Обращение в суд с исковым заявлением

С составленным иском о расторжении договора найма  заявитель обращается в канцелярию АС РФ.

Последствия расторжения договора аренды

После вынесения судом положительного решения договорные отношения заканчиваются. Но не всегда возвращается предмет аренды. Поэтому при предъявлении иска в нем необходимо подать два требования одновременно: расторгнуть договор и возвратить предмет арендного соглашения.

Если арендатор беспрекословно выполняет решение, вынесенное не в его пользу, то он возвращает квартиру. Стороны ратифицируют акт приема-передачи.

Если арендодатель увидел, что квартира находится в худшем положении, чем раньше, до сдачи, он вправе требовать от нанимателя компенсацию.

Арендодатель может по желанию осуществить расторжение договора найма жилого помещения досрочно. При условии, что его пункты нарушаются нанимателем. Решать спорный вопрос, связанный с окончанием сотрудничества между сторонами, вправе суд.

Как только его решение вступит в законную силу, отношения между нанимателем и арендодателем прекращаются.

Исключения составляют ситуации, когда необходимо исполнить обязательства по погашению задолженности перед собственником, связанной с уплатой арендных платежей.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/rastorzhenie-dogovora-nayma-zhilogo-pomeshenia/

Досрочное расторжение договор аренды и найма жилья

Расторжение по инициативе нанимателя

В условиях экономического кризиса и снижения бюджетов компаний, выделяемых на аренду/найм жилья его сотрудникам все большую актуальность приобретает вопрос досрочного расторжения договоров аренды/найма жилых помещений.

Договором аренды могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения в судебном порядке

В условиях экономического кризиса и снижения бюджетов компаний, выделяемых на аренду/найм жилья его сотрудникам все большую актуальность приобретает вопрос досрочного расторжения договоров аренды/найма жилых помещений.

Надо отметить, что ряд оснований расторжения таких договоров уже установлен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. ст. 450, 610, 612, 619, 620, 687). При этом стороны договора аренды/найма вправе установить дополнительные условия его расторжения.

Условно основания досрочного расторжения договоров аренды/найма можно разделить на три категории:1) по волеизъявлению арендодателя в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового);2) по волеизъявлению арендатора в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового);

3) по взаимному соглашению сторон в любое время.

Данные основания  практически являются общими для всех договоров аренды или найма.

Однако каждый из указанных договоров имеет свои особенности досрочного расторжения.

Аренда (напомним, что арендатором, как правило, выступает юридическое лицо). Вопрос о дополнительных основаниях досрочного расторжения договоров аренды был разрешен в п.

27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Президиум рекомендовал  судам исходить из того, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ в п. 25 упомянутого информационного письма разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст.

619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Следовательно, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, даже если арендатор добросовестно выполнял свои обязательства по договору аренды.

Единственным условием здесь является обязательное включение соответствующего основания в договор аренды.

Что же касается арендатора, то представляется, что он также имеет право предусмотреть в договоре аренды право расторгнуть его в одностороннем порядке, даже при отсутствии нарушений со стороны арендодателя (в силу схожей природы статей 619 и 620 ГК РФ).

Таким образом, договором аренды могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения в судебном порядке, а также любые основания для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания как связанные, так и не связанные с нарушением договора, за исключением тех нарушений, которые указаны в ст. ст. 619 и 620 ГК РФ в качестве оснований для расторжения договора судом.

Найм (нанимателем по данному договору может быть только физическое лицо).

Данный вид договоров в силу его определенной социальной направленности (защита конституционных прав граждан на жилье) изначально планировался законодателем как защищающий права нанимателя.

В силу этого данный договор может быть расторгнут наймодателем только в судебном порядке и только в случаях предусмотренных законом.

А именно:- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев (если договор заключен на срок от одного года до пяти лет, как сложилось на практике), если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (договор заключен на срок до одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

–  разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Иных оснований расторжения договора найма по инициативе наймодателя действующее законодательство не предусматривает.

Нанимателем же договор может быть расторгнут в одностороннем порядке (без обращения в суд) путем подачи соответствующего письменного трехмесячного уведомления (п.1 ст.687 ГК РФ). Уменьшения такого срока в договора может расцениваться как противоречие закону и не применяться судом (ст.422 ГК РФ).

Безусловно, любой договор найма также может быть расторгнут по соглашению сторон в любое время.

При этом стоит помнить, что фактическая передача помещения от арендатора к арендодателю (нанимателя к наймодателю) до истечения срока аренды/найма по взаимному согласию (при наличии соответствующей переписки), также может означать расторжение такого договора по соглашению сторон.

На практике очень часто основания расторжения договора аренды и договора найма смешивают, объединяют, вводят основания, которые не предусмотрены нормами действующего законодательства, что приводит к недействительности договора в части, а порой и самого договора.

Разобраться в хитросплетении действующего российского законодательства, а тем более еще и в толковании норм закона судебной практикой, порой сложно самим юристам, а не только не специалистам.

Поэтому обращение к профессионалам, реальным участникам рынка такого рода услуг, является гарантий получения подробной консультации, решения конкретной задачи, и согласования именно тех возможных вариантов расторжения, которые устроят обе стороны, участвующие в договоре.

По информации юридического отдела компании IntermarkSavills

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d27d49a7947a78ce92d79

Расторжение договора найма жилого помещения: инициативы сторон, образцы документов

Расторжение по инициативе нанимателя

Последние изменения: Январь 2021

Аренда жилья давно стала простым и популярным средством решения жилищных проблем. Такая сделка выгодна для обеих сторон. Однако со временем ситуация может измениться: у нанимателя отпадает необходимость снимать жилье, перестают устраивать условия аренды или местоположение квартиры.

Наймодателя больше не устраивает квартирант, нет дальнейшей возможности предоставлять в аренду помещение или он вообще собирается продать жилплощадь. Возникает необходимость расторжения договора найма жилого помещения. Хорошо, если обе стороны согласны с этим.

Но что делать, если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, а другую это не устраивает?

Расторжение договора по инициативе нанимателя

С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.

Однако здесь существует несколько подводных камней:

  1. Срок предварительного уведомления о своем решении. Согласно ст. 687 ГК РФ, квартиросъемщик должен предупредить хозяина недвижимости о своем решении не менее чем за три месяца. На практике этот срок оказывается слишком длительным. Если между сторонами заключен письменный договор, и в нем прописаны иные сроки предварительного уведомления, силу имеет именно договорное соглашение.
  2. Способ уведомления. Часто стороны договариваются о прекращении договора устно – при личной встрече или в телефонном разговоре. Однако возникают ситуации, когда отношения между сторонами напряженные. Или собственник квартиры требует внесения арендной платы с уже съехавшего жильца, ссылаясь на то, что о желании расторгнуть договор ему не сообщали. Во избежание таких случаев наймодателю посылают заказное письмо, в котором официально уведомляют о желании досрочно расторгнуть договор. Таким образом у собственника не будет оснований сослаться на неосведомленность о желании нанимателя расторгнуть договор.
  3. Документальное свидетельство о прекращении договора. По закону никаких официальных документов прекращение договорных отношений не требует. Однако юристы рекомендуют оформлять акт приема-передачи жилья, где прописывается дата выезда квартиранта, фиксируется передача ключей, полнота расчетов между сторонами, состояние помещения, мебели и техники на момент прекращения договора. Такой документ обезопасит участников от взаимных претензий. Там же владелец может прописать нанесенный имуществу ущерб и способ его компенсации (оплатить ремонт, купить новый предмет взамен сломанного, выплатить эквивалентную денежную сумму). Обязанность по выплате задолженностей сохраняется даже после прекращения действия договора найма до полного их погашения. После подписания акта требования сторон, не нашедшие в нем отражения, удовлетворению не подлежат.
  4. Найм квартиры на срок более года считается обременением недвижимости и требует государственной регистрации. Соответственно, сведения о прекращении найма жилого помещения также необходимо предоставить в регистрирующие органы. Для этого сторонам потребуется подписать соглашение о расторжении договора, которое заполняется в свободной форме.

Несмотря на то, что на практике наниматель может беспрепятственно съехать из арендуемой квартиры в любой момент, у него есть возможность добиться расторжения договора через суд.

В соответствии со ст.

620 ГК РФ основанием для обращения служат следующие обстоятельства:

  • собственник препятствует квартиранту пользоваться арендуемым помещением в полной мере;
  • после заселения выявились серьезные дефекты имущества, о которых владелец жилья умолчал;
  • квартира нуждается в капитальном ремонте, который наймодатель делать отказывается;
  • в силу форс-мажорных обстоятельств жилье больше непригодно для проживания (пожар, стихийные или военные действия и т.п.).

Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично.

Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:

  • уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев;
  • жилец использует квартиру не по прямому назначению;
  • систематическое нарушение нанимателем общественного порядка;
  • порча имущества владельца.

Перед тем, как подавать иск, владелец квартиры обязан уведомить жильцов о нарушениях и дать им срок их исправить. Лишь при отказе исполнить эти требования суд примет заявление в производство. При этом в ряде случаев судья может встать на сторону квартиросъемщика, и вместо выселения его из помещения обязать устранить нарушения. Например, если был нанесен вред имуществу, человеку дается срок для возмещения ущерба, но не более года.

Если срок в договоре не прописан, и жильцы не нарушают его условий, выселить их сложно. Владельцу, желающему освободить квартиру, потребуется письменно предложить квартиросъемщику расторгнуть договор.

В случае отказа или игнорирования просьбы наймодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке.

Однако велика вероятность, что ему придется выплатить жильцам материальную компенсацию или оказать содействие в поиске другого жилья.

Очевидно, что закон защищает прежде всего интересы нанимателей. Поэтому юристы рекомендуют прописывать в договоре сроки его окончания и основания, на которых собственник квартиры сможет расторгнуть договор досрочно.

При найме жилья письменный договор сторонами составляется не всегда. Расторжение устного соглашения, конечно, проще, однако при наличии разногласий между сторонами затрудняет отстаивание своих интересов.

Если владелец недвижимости хочет выселить жильцов против их воли, при отсутствии договора он может прибегнуть к помощи правоохранительных органов и заявить о незаконном проживании в квартире посторонних лиц.

В этом случае наниматели квартиру покинут, но взыскать с них задолженность по арендной плате или причиненный материальный ущерб будет очень сложно. Потребуется предъявить доказательства, что устные договоренности о внесении определенной суммы за проживание действительно имели место.

Доказать, что ущерб имуществу был причинен именно бывшими квартирантами будет почти невозможно.

Жильцы при отсутствии письменного договора в любой момент могут выехать из квартиры, не предупреждая хозяев заранее. Удержать их никто не вправе. Однако, если квартирант решит таким образом избежать внесения арендной платы или материальной компенсации за поврежденное имущество, наймодатель может доказать в суде наличие договорных отношений и добиться всех денежных выплат.

Если же основанием для выселения стало желание собственника освободить квартиру, а не нарушение устных договоренностей жильцами, то при предъявлении ими доказательств своей правоты суд может разрешить им вернуться в занимаемую квартиру.

Письменный договор найма жилого помещения, особенно на длительный срок, послужит гарантией соблюдения интересов обеих сторон и поможет урегулировать разногласия, если жизненные обстоятельства изменятся и потребуется изменить условия сделки или досрочно ее расторгнуть.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/rastorzhenie-dogovora-najma-zhilogo-pomeshheniya/

Как происходит аннулирование трудового договора по инициативе нанимателя

Расторжение по инициативе нанимателя

Большая часть рабочих взаимоотношений между нанимателем и работником оканчиваются по желанию последнего, и причин тому много: из-за учебы, при уходе на пенсию, в связи со сменой места жительства и т.д.

При этом соответствующее заявление не всегда пишется добровольно, просто участники отношений приходят к соглашению именно о данном варианте завершения сотрудничества.

Как правило, сотрудникам не особенно выгодно, чтобы в их трудовой была запись о том, что имело место расторжение трудового договора по инициативе работодателя.

Уважаемые читатели! В статьях содержатся варианты решения типовых проблем. Бесплатно помочь найти ответ на Ваш персональный вопрос помогут наши юристы. Для решения Вашей проблемы, звоните:
Вы можете также получить бесплатную консультацию онлайн.

Правомерные действия работодателя

Наниматель и сотрудник являются сторонами трудового соглашения, то есть контракта между участниками трудовых отношений об установлении этих самых отношений.

Право руководства организации на составление, изменение и расторжение ТД в порядке и на основании условий и сроков, прописанных в российском Трудовом Кодексе, закрепляется статьей 22 данного Кодекса.

В соответствии с ним, то же право имеется и у сотрудника.

Это значит, что выгнать с работы сотрудника по инициативе администрации фирмы нельзя, т.к. для этого должны существовать законные причины, по которым контракт может быть расторгнут по инициативе работодателя.

Соблюдение правил прекращения трудового договора по желанию нанимателя – еще одно необходимое условие правомерности такой процедуры.

Все противоречащие этому порядку случаи являются игнорированием закона, и примеров тому в судебной практике немало.

Условия, по которым наниматель может расторгнуть договор

Наниматель не может прекратить трудовые отношения с сотрудником без веской причины, указанной в ст.81 ТК.

Исключением является лишь срочный трудовой договор (заключается на время декрета основного работника, на сезонные работы или ограничен конкретной датой).

Такое соглашение может быть расторгнуто после наступления указанных в нём условий, независимо от того, насколько хорошо временный работник справлялся со своими обязанностями.

Перечень причин для прекращения трудового договора по инициативе работодателя можно разделить на 3 группы.

Причины, связанные с неправомерным поведением сотрудника

Некоторые факты

По закону(ст.140 ТК РФ) организация должна произвести с работником полный материальный расчет и выплатить все необходимые компенсации и заработную плату.

В некоторых ситуациях бывшему сотруднику положены дополнительные выплаты, например — выходное пособие.

А при увольнении по сокращению либо при ликвидации, фирма должна выплатить эту компенсацию в размере, предусмотренном коллективным договором, но не меньше ежемесячного заработка.

  • Сотрудник, после привлечения к дисциплинарной ответственности продолжает не выполнять свои обязанности по работе (п.5 ст.81);
  • Работник единожды грубо нарушил свои обязанности, например, совершил прогул, появился на работе в пьяном виде, похитил имущество у нанимателя (п.6);
  • Сотрудник совершил по месту работы административное правонарушение или преступление, выразившееся в повреждении или уничтожении чужого имущества, в том числе нанимателя (п.7). Для увольнения по этому основанию у нанимателя должны быть документы, подтверждающие вину работника: приговор суда или административное постановление компетентного органа;
  • Наниматель утратил доверие к сотруднику, который несёт ответственность за материальные ценности организации, в результате совершения им противоправного действия (п.8);
  • Воспитатель детского сада, учитель или другой человек, чья деятельность связана с воспитанием детей, совершил аморальный проступок (п.9);
  • Руководитель организации или её структурного подразделения совершил какие-либо действия, повлекшие причинение материального ущерба (п.10);
  • Работник обманул нанимателя при приёме на работу и предоставил о себе неверную информацию (п.11).

Причины, связанные с изменениями в работе организации

  • Организация, в которой человек осуществляет трудовую деятельность, ликвидируется (п.1 ст.81);
  • Сокращение штата работников (п.2);
  • В организации изменился собственник. Это основание увольнения подходит только для руководителя, его заместителей и главбуха (п.4).

Узнаем кто подписывает договор с генеральным директором ООО здесь.

Причины, связанные с личностными качествами человека

  • Человек не соответствует занимаемой должности или не может выполнять трудовые обязанности по причине состояния здоровья (в качестве доказательства прикладывается медицинская справка) или недостатка квалификации (протокол аттестации) (п.

    3);

  • Работнику, которому по роду профессии необходимо работать с государственной тайной, отказано в доступе к ней (п.12).

В таблице представлены категории трудящихся, которые увольнению по оговоренным причинам не подлежат, либо условия увольнения распространяются на них с ограничением.

Категория трудящихсяОснованиеЗа что подлежит увольнению
Женщины в положенииСт.261 ТК РФЛиквидация
Матери либо одинокие отцы, имеющие детей до 3-х летСт.261 ТК РФДисциплинарные взыскания, виновные действия, причинение ущерба, аморальное поведение
Матери либо отцы одиночки ребенка-инвалида, либо ребенка до 14 летСт.261 ТК РФДисциплинарные взыскания, виновные действия, причинение ущерба, аморальное поведение
Работник, который является кормильцем семьи при наличии 3-х детейСт.261 ТК РФДисциплинарные взыскания, виновные действия, причинение ущерба, аморальное поведение
Руководитель либо член профсоюзаСт.374Отсутствие мотивированного мнения

Другие причины

П.14 ст.81 ТК говорит о том, что работник может быть уволен по инициативе нанимателя и по другим причинам, предусмотренным ТК или другими нормативными актами:

  • Не прохождение предварительного испытания (ст. 71 ТК);
  • Отстранение руководителя организации, вступающей в процедуру банкротства (ст. 278 ТК);
  • Увольнение руководителя организации по решению собственника имущества или уполномоченного органа юрлица (ст.278 ТК);
  • Несоблюдение педагогом дважды за год устава образовательного учреждения (ст.336 ТК);
  • Применение психического или физического насилия преподавателем в отношении обучающегося (ст.336 ТК).

Дополнительные причины для увольнения с работы по трудовому договору могут быть прописаны в законах, регулирующих деятельность полиции, службы безопасности, органов МЧС и т.д.

В видео рассматривается особенности расторжения трудового договора по инициативе работодателя

Расторжение срочного трудового договора по инициативе работодателя

В случае если был оформлен контракт с ограниченным периодом действия, т.е. срочный трудовой договор, завершение отношений происходит согласно дате, прописанной в этой бумаге.

При этом если фирма закрывается до истечения срока срочного договора, или происходит сокращение конкретной должности, а также тогда, когда работник грубо нарушил рабочий распорядок или не способен достойно выполнять свои рабочие обязанности, наниматель имеет право расторгнуть срочный договор раньше срока, т.е. досрочно на основаниях, прописанных в статье 81 ТК Российской Федерации.

На некоторые категории муниципальных служащих, уволить которых нельзя по причинам, описанным выше, законодательство действует полноценно. Они увольняются только в соответствии с трудовым договором, то есть в период, указанный в этом документе. Досрочное расторжение осуществить не получится.

В каких случаях допускается увольнение сотрудника по статье

Расторжение трудового договора по волеизъявлению нанимателя возможно только тогда, когда должностное лицо имеет в наличии веские основания, позволяющие совершить данную процедуру, зафиксированные в письменном виде.

Если увольнение сотрудника или целой группы трудящихся осуществляется вследствие ликвидации предприятия, работодатель обязан уведомить своих подчиненных о данном событии не менее чем за два месяца до его наступления.

Кроме того, все лица, лишившиеся работы, должны получить от работодателя определенную материальную компенсацию – выходное пособие.

Если работодатель желает уклониться от оформления большого количества документации, сопровождающей процедуру аннулирования контракта, допускается предложить сотруднику способ расторжения договора по соглашению сторон. Как правило, лица-нарушители охотно соглашаются на такой вариант завершения сотрудничества, дабы избежать внесения в трудовую книжку неприятного обстоятельства, ставшего основанием для увольнения по статье.

Случаи, когда расторжение трудового договора по инициативе работодателя не допускается

К сотрудникам, уволить которых только лишь на основании инициативы руководителя организации и без согласования с вышестоящими органами не получится, относятся:

  • несовершеннолетние лица;
  • беременные работницы;
  • женщины с детьми младше трех лет, матери, воспитывающие детей в одиночестве, либо лица, занимающиеся воспитанием лицо до четырнадцати лет или лиц до восемнадцати лет, имеющих инвалидность, без матери;
  • начальники и замы органов профсоюза, не освобожденные от основного вида деятельности;
  • люди, находящиеся на госслужбе (государственные служащие).

За что могут уволить руководителя

Для расторжения трудового договора с руководителем или его заместителем ст. 81 ТК РФ выдвигает дополнительные основания:

  • Смена собственника имущества организации (применяется и в отношении главного бухгалтера). Новый собственник вправе уволить сотрудников с указанных должностей в течение 3-х месяцев с момента возникновения прав на имущество.
  • Принятие необоснованного решения, повлекшее ущерб имуществу (также в отношении главного бухгалтера).
  • Разовое грубое нарушение обязанностей, повлекшее ущерб имуществу или здоровью работников.

Порядок расторжения

Если наниматель решил уволить одного из работников, и для этого имеются веские причины, ему следует четко соблюдать правила осуществления такой процедуры и гарантии при прекращении сотрудничества. В ином случае, сотрудник может обратиться в органы суда, оспорить увольнение и вернуться на рабочее место.

Перед увольнением по инициативе работодателя нужно:

  • согласовать условия процедуры;
  • узнать, не входит ли сотрудник в категорию тех, кто не может быть уволен;
  • осуществить расчет (это делается не во всех ситуациях).

В некоторых моментах в учет берется мнение профсоюза:

  • во время сокращения штатов;
  • при увольнении госслужащего (государственная служба диктует некоторые условия);
  • в период испытательного срока;
  • если работник трудится на должности, которой он не соответствует;
  • если происходит постоянное нарушение дисциплины.

Нельзя уволить:

  • того, кто болеет;
  • находится в отпуске;
  • женщину, ждущую ребенка;
  • сотрудниц с маленькими детьми;
  • тех, на чьем иждивении состоят дети, не достигшие четырнадцатилетнего возраста.

Важно! Единственное исключение – увольнение при ликвидации организации. Описанные выше нормы не действуют, если компания или ИП полностью завершает деятельность.

Увольнение работников должно происходить только в соответствии с законодательством. Работодателем должны соблюдаться все условия и сроки.

Персонал должен быть получить уведомление о грядущих мероприятиях под подпись, а также ознакомиться с соответствующим приказом (предупреждение об увольнении).

Важно соблюдать и условия законодательства по части выплат, положенных увольняемым лицам – в последний день работы работодатель обязан выдать работнику положенные выплаты (выходное пособие, отпускные) и документы.

Должен ли человек отрабатывать при увольнении

Законодательство определяет, проводится ли отработка при увольнении по собственному желанию.

Согласно положениям Трудового Кодекса, у работодателя должна быть возможность принять нового сотрудника на вакантную должность. Для этого отводится определенный период – 14 дней.

В течение этого срока осуществляется подбор персонала, но также служащий, написавший заявление об увольнении, имеет право передумать и сохранить за собой должность.

Кроме того, закон разрешает досрочное прекращение работы в тех случаях, когда наниматель позволяет работнику не отрабатывать. Однако есть исключения из правил. В тех ситуациях, когда уволившийся человек не может отрабатывать в течение 2 недель, ему необходимо представить доказательства и оповестить об этом работодателя.

Читать также: Как получить справку БТИ в МФЦ

Особенности увольнения по причинам, не связанным с проступками работника

В некоторых случаях работодатель вынужден распустить коллектив полностью или частично ввиду неблагоприятных внешних обстоятельств.

Источник: https://htc-htc.ru/matotvetstvennost/rastorzhenie-kontrakta-po-iniciative-nanimatelya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.