Отсутствие акта приема передачи по договору аренды

Риски Арендодателя при взыскании арендной платы без акта приема-передачи арендуемого объекта

Отсутствие акта приема передачи по договору аренды

Договор аренды, подразумевающий передачу во временное пользование здания или иного сооружения, выступает весьма значимым документом, который регулирует все этапы правоотношений.

Но сам по себе договор не порождает определенных обязанностей перед арендатором, пока арендуемый предмет не будет передан по акту приема-передачи.

Если же акт так и не составлен, а объект уже используется, взыскать арендную плату достаточно сложно.

Какие риски ждут арендодателя

Заключению договора аренды нежилого помещения предшествует устная либо письменная договоренность о передаче объекта в пользование иного лица.

В случае, если здание принадлежит муниципалитету, на рассмотрение подается несколько письменных заявок, которые оцениваются на предмет целевого использования и целесообразности передачи объекта во временное пользование.

С выбранным кандидатом заключается договор аренды и предмет правоотношений передается в пользование гражданина по акту приема-передачи во исполнение норм ст.655 ГК РФ.

Если же сооружение принадлежит частному лицу, вопрос направления письменного заявления зачастую не рассматривается, особенно если стороны давно знакомы либо же обладают определенной деловой репутацией.

При этом объект аренды может быть передан в пользование практически сразу с одновременным подписанием типового договора аренды, что порождается не только нарушение норм закона, но и влечет за собой определенные риски для арендодателя при дальнейшем расчете арендной платы.

В силу ст.655 ГК РФ оформление акта приема-передачи арендуемого объекта является обязательным. Отказ в составлении акта с точки зрения закона, рассматривается, как намерение в отказе продолжить договорные отношения и исполнить взятые на себя обязательства.

Отсутствие документа, подтверждающего передачу сооружения арендатору, может повлечь за собой признание договора недействительным, так как в рамках ч.2 ст.433 ГК РФ договор считается исполненным только с момента передачи объекта в пользование по акту.

При таких условиях взыскать арендную плату по недействительному договору будет затруднительно.

Право пользования объектом возникает только с момента его получения по акту приема-передачи. В случае отсутствия документа обязать его оформить и взять на себя обязательства по договору арендодатель не сможет, как и потребовать оплату за пользование сооружением. 

Во исполнение п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должен быть подробно описан не только сам объект аренды, но и его индивидуальные характеристики, которые позволят рассчитать арендную плату с учетом всех особенностей дальнейшего использования здания. При отсутствии оговоренных данных договор считается не заключенным, и взыскать арендную плату не представляется возможным.

Договор аренды не всегда включается в себя все имущество, которое находиться внутри сдаваемого в аренду помещения, как правило, конкретный перечень отражается в акте.

Если акт приема-передачи не составлен, арендатор по устной договоренности может пользоваться той же офисной мебелью и компьютерной техникой, но потребовать оплаты за их использование, поломку или кражу арендодатель без акта уже не сможет.

Арендная плата рассчитывается исходя из нескольких факторов, в частности, метража помещения, мебели и оргтехники внутри здания, места расположения объекта, его предназначения, технического состояния, затрат на коммунальные платежи. При отсутствии акта включить все переменные и рассчитать плату согласно понесенным затратам для арендодателя будет затруднительно.

Договор аренды включает в себя не только размер арендной платы, но и периодичность ее перечисления, а также санкции при нарушении сроков перечисления.

В случае отсутствия акта подтверждающего принятие объекта в пользование определить конкретный период для расчета платы невозможно, как и установить факт просрочки.

В подобной ситуации даже при двухмесячной задержке арендодатель не сможет дополнительно к арендной плате потребовать те же пени, а также определить сам размер платы, учитывая отсутствие документального подтверждения приема объекта в определенный день.

Как минимизировать наступление риска

Даже при дружеских отношениях и полном доверии партнеров не стоит забывать о том, что материальные обязательства могут повлиять на желание арендодателя перечислить оплату в полном объеме. В некоторых случаях даже при согласии возместить издержки, возможен риск возникновения спора об окончательной сумме. Но негативные последствия могут и не наступить, при учете следующих обстоятельств:

Арендодатель вправе требовать арендную плату только на основании договора и акта приема-передачи. Ведь без указанных документов, подтвердить факт использования помещения третьим лицом практически невозможно. Для того чтобы минимизировать риски отказа в оплате договорные отношения необходимо осуществлять только в строгих рамках закона.

Договор аренды должен в себя включать подробное описание места расположения объекта аренды, его предназначение и техническое состояние, учитывая, что указанные параметры учитываются при расчете арендной платы. 

Передача объекта в аренду осуществляется только на основании договора, но фактически соглашение вступает в силу только после приема помещения в пользование по акту. При этом в ст.655 ГК РФ не указано, что должен составляться именно передаточный акт, можно составить и иной документ.

Отсутствие конкретизации в норме ГК РФ трактуется некоторыми как возможность использования договора в качестве документа с двойным назначением. Так, если в договоре прописать, что документ одновременно выступает и актом передачи, требования закона считаются исполненными.

Однако не все суды расположены принимать такой договор, вероятность оспорения все же существует.

Если стороны все же предоставляют помещение в аренду только по договору с намерением составить акт позже, договор изначально должен в себя включать весь перечень передаваемого в аренду имущества от компьютеров и стульев до канцелярских принадлежностей. Без конкретизации объекта аренды в случае его разрушения или утери в судебном порядке невозможно доказать его использование и взыскание убытков.

Расчет арендной платы должен производиться в договоре аренды по согласованию с арендодателем. На момент фактического приема здания в пользование, арендодатель должен знать какая сумма ежедневно должна быть им оплачена во избежание спора впоследствии.

Арендодатель отказывается оплачивать арендную плату, что делать?

Вероятность того, что арендатор откажется перечислять арендную плату в случае отсутствия передаточного акта, достаточно велика, однако взыскать средства с него все же возможно. Так договор уже является основанием для требования в получении оплаты, если арендатор не оспаривает условия соглашения и не настаивает на признании документа недействительным, следует предпринять следующие шаги:

  • направить арендатору претензию с требованием о выплате арендной платы с указанием возможных негативных последствий в будущем в виде одностороннего расторжения договора и взыскания долга через суд с пеней за просрочку;
  • направление уведомления об одностороннем расторжении соглашения в связи с нарушением условий договора с требованием перечисления арендной платы.

Если арендатор отказывается от перечисления платы за арендуемое помещение даже после проведенной претензионной работы, единственным вариантом разрешения спорного вопроса является обращение в суд.

При этом, учитывая, что в отсутствие передаточного акта судебные органы могут отказать во взыскании, исковые требования следует формировать как необоснованное обогащение, к которым прибавляется убытки, понесенные в связи с невозможностью использования имущества по его целевому назначению.

Источник: https://dogovor24.ru/info/article/riski-arendodatelja-pri-vzyskanii-arendnoj-platy-bez-akta-priema-peredachi-arenduemogo-obekta/

Вс защитил арендатора, не подписавшего акт о возврате имущества его владельцу после окончания аренды

Отсутствие акта приема передачи по договору аренды

15 мая Верховный Суд вынес Определение № 310-ЭС19-26908 по спору о взыскании арендных платежей с арендатора по истечении срока договора аренды, продолжившего, по утверждениям арендодателя, пользоваться недвижимым имуществом.

Нижестоящие суды разошлись в оценке обстоятельств дела

В январе 2015 г. предприниматель Галина Рыльская сдала в аренду металлический ангар обществу «Курсклифтстрой» до мая того же года за 113 тыс. руб. в месяц.

По условиям договора аренды с момента его подписания арендодатель обязался передать имущество в пользование другой стороне по первому требованию последней не позднее чем через три дня после получения соответствующего извещения. При этом подп. «ж» п. 2.

2 договора предусматривал обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за один месяц о предстоящем освобождении имущества как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, после чего вернуть имущество в исправном состоянии его владельцу по соответствующему акту. После заключения арендного договора стороны не составляли акт о передаче имущества обществу, но в июне 2015 г. общество уплатило арендную плату за весь срок действия договора.

В мае 2018 г. ИП направила обществу претензию с требованием уплатить 3,9 млн руб. задолженности. В ответ на претензию предпринимателя компания сообщила, что договор аренды был заключен на определенный срок и уже прекратил свое действие. По мнению общества, арендная плата была внесена арендатором в необходимом объеме, что подтверждалось соответствующей документацией.

Организация указала, что она не пользовалась ангаром после окончания срока действия договора и не хранила своего имущества в нем.

ООО «Курсклифтстрой» также отметило, что арендодатель не обращался в адрес арендатора по вопросам о наличии действующего между ними договора (в том числе его оплаты на протяжении трех лет с момента окончания срока действия договора) и не выставлял счета на оплату.

В дальнейшем Галина Рыльская обратилась в суд иском к обществу, ссылаясь на то, что ответчик не вернул нежилое помещение по акту приема-передачи, поэтому в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ спорный договор был возобновлен на неопределенный срок, а значит, у общества образовалась задолженность на сумму в 3,9 млн руб.

Суды первой и второй инстанций отказали в удовлетворении иска, указав на то, что предусмотренная п. 2 ст.

655 ГК РФ обязанность сторон по составлению акта возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

Они установили, что общество использовало ангар в период срока аренды, обозначенного договором, полностью уплатив арендную плату за весь договорный период, а после истечения срока договора ответчик не использовал спорное помещение и договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок.

Как пояснили суды, само по себе несоставление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за период с июня 2015 г. по июнь 2018 г

Впоследствии кассация отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции под предлогом того, что факт освобождения арендатором спорного помещения без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения его от внесения арендной платы.

Со ссылкой на существенное нарушение норм материального права общество «Курсклифтстрой» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

ВС РФ встал на защиту арендатора

После изучения материалов дела № А35-6435/2018 Судебная коллегия по экономическим делам ВС РФ согласилась с доводами заявителя.

Так, высшая судебная инстанция пояснила, что отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендный договор был возобновлен на неопределенный срок.

Как пояснил ВС, суды первой и апелляционной инстанций установили, что арендатор фактически прекратил использование объекта аренды после окончания срока действия договора, поэтому спорный договор не был возобновлен.

Поскольку суды не установили досрочного оставления арендуемого помещения, они обоснованно не применили п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г.

, из которого следует, что досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

«Суд кассационной инстанции иначе оценил доказательственное значение имеющихся в деле материалов, счел отсутствие названного уведомления и акта о возврате помещения доказательствами того, что арендатор продолжил пользование объектом аренды, и проигнорировал иные доказательства, которые положили в основу своих судебных актов суды первой и апелляционной инстанций. Тем самым суд кассационной инстанции переоценил установленные судами первой и апелляционной инстанций обстоятельства, выйдя за пределы полномочий, установленные ст. 286 АПК РФ», – отмечено в определении.

Верховный Суд добавил, что п. 2 ст.

621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи.

Первая и апелляционная инстанции ранее выявили, что по возникшим с взаимного согласия сторон деловым отношениям в процессе исполнения договора письменный документ о передаче имущества в аренду не составлялся.

Следовательно, мог не составляться и письменный документ о возврате ангара, что не лишает силы иных доказательств прекращения использования объекта аренды, представленных ответчиком. В этой связи ВС РФ отменил постановление окружного суда, оставив в силе судебные акты первой и второй инстанций.

Эксперты «АГ» поддержали выводы ВС

Адвокат, руководитель практик разрешения споров и международного арбитража ART DE LEX Артур Зурабян полагает, что определение Верховного Суда следует только приветствовать.

Он отметил, что ситуация, когда стороны по тем или иным причинам не оформляют предусмотренных договором документов, подтверждающих те или иные обстоятельства, является довольно распространенной на практике.

«Например, стороны могут не подписывать акты приема-передачи при поставке товаров, особенно, если речь о длительных отношениях, актов приема-передачи стройплощадки по договору строительного подряда, актов приема-передачи независимых гарантий и т.д.

И далеко не всегда такое отклонение от договора связано с желанием создать предпосылки для заявления требований в последующем. По факту такое пренебрежение буквой договора связано с возникающими с взаимного согласия сторон деловыми отношениями в процессе исполнения договора», – заметил эксперт.

По мнению адвоката, такое дело учит участников оборота, что при пренебрежении нормами закона и договора, которые на этапе хороших отношений сторон могут быть рассмотрены в качестве ненужной формальности, в последующем можно получить такого рода иск от недобросовестного контрагента, который по тем или иным причинам захочет воспользоваться сложившейся ситуацией. «Да, отсутствие прямо предусмотренного договором документа не является критичным, но, как, например, в данном деле, может привести к необходимости долгого доказывания на основании косвенных доказательств обстоятельства, которое можно было подтвердить простым формальным своевременно подписанным документом», – подытожил Артур Зурабян.

Партнер АБ «КРП» Челябинской области Виктор Глушаков обратил внимание на важный вывод Суда, которой, по его мнению, будет иметь существенное значение для правоприменительной практики: «отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок».

По мнению адвоката, именно этот вывод в подобных спорах об определении момента, когда арендодатель прекратил пользоваться имуществом, позволит преодолеть формальный подход судов к отсутствию в деле документа, прямо свидетельствующего о возврате арендованного имущества.

«Верховный Суд поправил кассацию, которая попыталась пойти по формальному и простому пути – нет документов, подтверждающих возврат недвижимости, значит, имущество продолжает использоваться.

Правда, в комментируемом определении есть и отрицательный момент: в описанной судом ситуации арендатор на стадии приема имущества также не подписывал с арендодателем никаких документов.

Надеюсь, что этот нюанс не станет ограничивающим, впрочем, даже если он и станет таковым, то данный случай все равно будет иметь немаловажное значение», – подытожил Виктор Глушаков.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-zashchitil-arendatora-ne-podpisavshego-akt-o-vozvrate-imushchestva-ego-vladeltsu-posle-okonchaniya-arendy/

Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ

Отсутствие акта приема передачи по договору аренды
Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

  • при установлении в тексте договора срока его действия;
  • при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
  • при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.

ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).

Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Источник: https://buh.ru/articles/documents/116878/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.