Как заставить ук выполнять обязанности

Шпаргалка ЖКХ: Как заставить работать Управляющую организацию

Как заставить ук выполнять обязанности

16.09.2020 10:15 ЦДИ, Псков

Что входит в зону ответственности управляющей компании и как на неё повлиять? Холодно в квартире или подъезде, двор грязный, содержимое мусорных контейнеров вываливается через край — всё это признаки плохой работы управляющей компании. Как повлиять на качество содержания своего дома? ЦДИ решил подготовить шпаргалку, которая поможет псковским жителям многоквартирных домов повысить качество услуг, которые им должна оказывать Управляющая организация.

Согласно Жилищному кодексу РФ, содержание многоквартирных домов — головная боль собственников квартир. Эту ответственность собственники часто сообща решают переложить на плечи управляющей компании, за что исправно платят каждый месяц по квитанции.

По закону

О том, как должна осуществляться деятельность управляющих компаний, говорится в 162 статье Жилищного кодекса. Задача таких организаций — содержать общедомовое имущество, предоставлять коммунальные услуги жителям дома, а также оказывать услуги по управлению домом.

Но не только Жилищный кодекс регулирует деятельность УК.

«Обязанности управляющей компании подробно определены и в Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», а также в некоторых других актах. Помимо этого, обязанности управляющей организации должны быть прописаны в договоре управления многоквартирным домом с собственниками.

Перечень услуг, которые предоставляет управляющая организация, может разниться. Как правило, УК берёт на себя следующие эксплуатационно-ремонтные услуги:

– обеспечение безопасности жильцов;

– осмотр дома и, при необходимости, осуществление ремонта перед началом отопительного сезона и после;

– наблюдение за состоянием внутридомовых сетей и коммуникаций;

– контроль за соблюдением правил пожарной безопасности;

– содержание в чистоте подъездов и придомовой территорию;

– своевременный вывоз мусора;

–  контроль за эксплуатацией общедомовых счётчиков.

Также на совести УК организационные услуги, в числе которых:

– осуществление полного цикла работ с компаниями, поставляющими те или иные услуги;

– сбор средств за пользование услугами и оплата работы поставщиков;

– хранение документов;

– работа с должниками;

– информирование жильцов об изменениях тарифов;

– организация собраний собственников жилья.

Если у вас произошло ЧП или вы уверены, что управляющая компания плохо исполняет свои обязанности, стоит для начала обратиться в саму УК. Как правило, необходимые для этого контакты указаны на платёжной квитанции. Также информацию о вашей управляющей организации можно найти по адресу, к примеру, через сайт «Реформа ЖКХ».

Если УК не отреагировала на ваш запрос, по закону вы можете привлечь её к ответу другими способами. Какая именно существует ответственность:

1) административная — например, если УК допустила нарушение правил содержания и ремонта;

2) уголовная — если, к примеру, был выявлен факт незаконного прекращения или ограничение подачи жильцам электроэнергии. Также это касается отключения потребителей от других источников жизнеобеспечения, если это стало причиной причинения крупного ущерба, тяжкого вреда здоровью или других последствий, а также если повлекло по неосторожности смерть человека;

3) гражданско-правовая. Владелец квартиры имеет право просить возмещения убытков, возникших из-за нарушений УК своих обязательств.

Чтобы защитить свои права, вы можете прийти с жалобой в государственную жилищную инспекцию по месту жительства. Для этого нужно составить два письменных заявления с указанием вашего имени, адреса и допущенных УК нарушений. Один экземпляр подаётся в инспекцию, на втором необходимо постави

ть отметку о том, что претензия была принята. Вам обязаны предоставить ответ в течение 30 календарных дней.Существует и другой способ раз и навсегда прекратить бесчинства со стороны коммунальщиков.

«Собственники помещений могут на основании решения общего собрания в одностороннем порядке расторгнуть договор с УК, если компания не выполняет условий, и выбрать другую организацию либо изменить способ управления домом.

Это предусмотрено частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ.

Cюжет:  Шпаргалка ЖКХ

Источник: http://businesspskov.ru/rpolza/psov/174738.html

Как заставить ДУК работать? Юрист – о правах жильцов, обязанностях коммунальщиков и прозрачности расчетов

Как заставить ук выполнять обязанности

Коммунальная сфера — одна из самых проблемных для потребителей и с точки зрения качества услуг, и в вопросах прозрачности и понятности взаимодействий с управляющими компаниями.

Нижегородцы жалуются, что не могут добиться от ДУКов качественной работы, а претензии в разные ведомства не приносят никакого результата.

Как заставить ДУК работать, куда жаловаться и как сменить управляющую компанию?

pixabay.com

Жители одного из домов Московского района Нижнего Новгорода не первый год борются с управляющей компанией, которая обслуживает здание, сетуют, что организация работает спустя рукава, от этого общее имущество разрушается и приходит в негодность.

Зато в квитанциях появляются непонятные суммы, приписываются завышенные задолженности. Мы неоднократно обращались в Госжилинспекцию и прокуратуру с просьбой провести проверку, но получаем отказы.

Ситуация, к сожалению, типичная и не только для Нижнего Новгорода. К работе ДУКов у собственников жилья всегда масса претензий.

Как грамотно решать такие вопросы? Разбираемся вместе с юристом, экспертом в сфере недвижимости Еленой Никоненковой.

По ее мнению, нужно разделить проблему на две составляющие — ненадлежащее содержание общего имущества и неправильные начисления в расчетных документах.

Юрист, эксперт в сфере недвижимости, Елена Никоненкова

Контролировать придется самим

По Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, общее имущество в жилом здании должно содержаться по требованиям законодательства РФ. В п.

10 есть четкий перечень действий, необходимых для содержания общего имущества в надлежащем состоянии. Дом должен быть безопасен для жизни и здоровья жильцов и доступен для собственников, имущество должно быть сохранно.

Нужно также поддерживать архитектурный облик дома и постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, а также соблюдать права жильцов и т. д.

В п. 13 указано, что управляющая компания обязана регулярно проводить осмотры общего имущества и фиксировать результаты в журнал, а собственники вправе ознакомиться с результатами осмотра и решить на общем собрании, проводить ли текущий ремонт, а также утвердить перечень услуг и работ, размер их финансирования.

ДУК должен ежегодно отчитываться перед собственниками (п. 11 ст. 162 ЖК РФ). Годовой отчет — это основной документ, который издают в рамках деятельности ДУКа за подписью руководителя организации.

До 1 апреля каждого года управляющая компания должна опубликовать отчет о своей работе за год на сайте Государственно-информационной системы ЖКХ.

Копию могут также выложить на официальном сайте ДУКа.

Важная информация в годовом отчете:

  • что из запланированного сделано с подробным обоснованием расходов,
  • сколько денег осталось,
  • на что их потратить в этом году.

— Если жильцы хотят контролировать работу ДУКа системно, стоит провести ревизию решений общего собрания собственников помещений, при необходимости принять более «качественные» решения, отследить отчеты, составить/фиксировать перечень сделанного/несделанного и претензий за прошлый год. Затем можно уже пожаловаться в ГЖИ, прокуратуру и в суд, чтобы взыскать неосновательное, если работы не выполнили или сделали что-то некачественно, или чтобы заставить предпринять какие-то работы, — советует юрист. — Всё это требует планомерности, а собственники не хотят этим заниматься, вот ДУКам и сходит с рук некачественная работа. Мы все занимаемся попустительством за свои же деньги.

Куда уходят деньги?

С 2019 года размер платы за содержание общего имущества определяет общее собрание собственников помещений в доме. При этом ДУК вправе предлагать размер платы за 30 дней до проведения общего собрания. По словам эксперта, предложение должно содержать расчет тарифа и его обоснование.

Если он больше, чем минимальный тариф, установленный органами власти, то управляющая организация обязана объяснить, почему тариф превышен — сколько стоит каждый вид работ и услуг, которые собирается оказывать ДУК. Проект тарифа должны разместить на информационных досках у каждого подъезда.

BANKNN.RU

ДУК должен вести учет платы (кто платит за ЖКУ, а кто нет), его прямая обязанность — правильное и своевременное распределение средств по лицевым счетам.

Если есть расхождения по размеру оплаты и срокам оприходования (разнесения по лицевым счетам) денег, эти случаи нужно документально фиксировать, запрашивать сверки расчетов и выписки движения по лицевому счету, а затем жаловаться на действия/бездействия ДУКа.

Как наказать ДУК?

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей управляющие компании несут ответственность в рамках Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Административная ответственность наступает, если:

  1. нарушены санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4 КоАП), питьевой воде (ст. 6.5 КоАП РФ);
  2. нарушены требования по содержанию и текущему ремонту дома (ст. 7.22 КоАП РФ);
  3. нарушены нормативы обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23 КоАП РФ);
  4. нарушены правила осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (ст. 7.23.3 КоАП РФ).
  5. не выполнено в срок законное предписание (постановления, представления, решения) надзорного органа (ст. 19.5 КоАП РФ).
  6. нарушены требования законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и других, связанных с его управлением документов (ст. 7.23.2 КоАП РФ).

Привлекать ДУКи к административной ответственности могут ГЖИ и Роспотребнадзор. Уголовная ответственность может наступить, например, по ст. 215.

1 УК РФ «Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения», либо по ст. 165 УК РФ за причинение материального ущерба путем злоупотребления доверием.

Не стоит забывать и о гражданско-правовой или финансовой ответственности, когда ДУК нанес убытки собственникам.

— Жаловаться нужно в первую очередь в Госжилинспекцию. Имеет смысл привлекать грамотного юриста, поскольку по формальным основаниям жалобы могут оставить без внимания или отказать в привлечении к ответственности из-за недоказанности обстоятельств, — резюмирует Елена Никоненкова.

— Можно жаловаться и в прокуратуру, как орган общего надзора за соблюдением законодательства, важно, чтобы жалобы были обоснованными. И ГЖИ, и прокуратура могут проверить, не нарушены ли права собственников в части расходования денег. Но и жильцы вправе на общем собрании принять решение об аудиторской проверке отчета ДУКа.

Если компания отказывается предоставить отчет и финдокументацию, то собственники имеет право потребовать их через суд.

Как сменить управляющую компанию?

Принято считать, что уйти от нерадивой управляющей компании, которая вас не устраивает, очень трудно, но, по словам юриста, процедура смены ДУКа — процесс не столько сложный, сколько требующий ответственности со стороны собственников.

Жильцам дома нужно:

  1. оpгaнизoвaть oбщee coбpaниe собственников и принять peшeниe o pacтopжeнии дoгoвopa c ДУКом (дождаться, когда закончится срок договора, или расторгать действующий);
  2. уведомить об этом компанию;
  3. оpгaнизoвaть ТСЖ или пepeдaть дoм в yпpaвлeниe дpyгoй opгaнизaции.

Проштудируйте договор — есть ли в документе особые условия расторжения или перезаключения.

В этом случае действует общее правило: если собственники не заявят о прекращении договора к дате окончания срока или заранее, он автоматически продлевается на такой же срок и на тех же условиях.

pixabay.com

Досрочно расторгнуть договор можно, если:

  • это прямо указано в договоре;
  • ДУК не выполняет (или нарушает) его условия;
  • жители решили сменить способ управления домом.

— Правда, в законе не говорится, за какие нарушения можно отказаться от договора с домоуправляющей компанией, а за какие — нет. Очевидно, что эти нарушения должны быть существенными.

И их нужно фиксировать, как и ваши жалобы и ответы ДУКа на претензии, чтобы в комплексе признать работу коммунальщиков неудовлетворительной. Но помните, что ДУК так вправе оспаривать ваши действия в суде, — подчеркнула эксперт.

Пример существенных нарушений ДУКа:

  1. не заключены договоры на обеспечение дома ресурсами, например, на водоснабжение или теплоснабжение.
  2. не проведены испытания на прочность и плотность узлов ввода и систем отопления, промывка и регулировка систем отопления.

  3. У ДУКа есть долг перед ресурсоснабжающими организациями при условии оплаты со стороны собственников.
  4. Не выполнены правила аварийно-диспетчерского обслуживания (приёма заявок, сроков устранения проблем, контроля качества и сроков и т. д.

    ).

3 особых случая досрочного расторжения договора с ДУКом:

  • Если управляющая компания назначена на открытом конкурсе. Закон разрешает: до окончания каждого года со дня заключения договора собственники вправе отказаться от работы в этой компанией, достаточно найти замену и проать на общем собрании собственников за прекращение старого договора и заключение нового, с другой организацией.
  • Если ДУК лишился лицензии.
  • Если общее собрание собственников по выбору ДУК проведено с нарушениями законодательства.

— Формально собственники в любой момент могут отказаться от услуг домоуправляющей компании, но судебная практика по этому вопросу очень противоречива. Чтобы сменить ДУК, необходимы тщательное оформление документов, активная инициативная группа собственников и ответственное отношение остальных жильцов, — резюмирует юрист.

Источник: https://www.BankNN.ru/zhurnal/stati/kak-zastavit-duk-rabotat-yurist-o-pravah-zhilcov-obyazannostyah-kommunalshhikov-i-prozrachnosti-raschetov

Когда бездействует управляющая компания…

Как заставить ук выполнять обязанности

Максим Смоляров

Старший преподаватель кафедры правовых и гуманитарных дисциплин ЧОУ ВО “Московский университет имени С.Ю. Витте”, член Ассоциации юристов России

специально для ГАРАНТ.РУ

Российский рынок жилищно-коммунальных услуг, к сожалению, имеет ряд недостатков, вызванных как несовершенством нормативной правовой базы, так и недостаточной правовой грамотностью населения.

Все это приводит к тому, что некоторые управляющие компании полностью не исполняют свои обязанности (при этом сайт управляющей компании обычно не содержит практически никакой полезной информации), а жильцы, не зная своих прав, получают ответы-отписки из различных инстанций и не могут ничего сделать.

Попробуем разобраться: что должна делать управляющая компания и как ее можно заставить работать, если она не исполняют свои обязанности в соответствии с буквой закона.
 

Обязанности управляющих компаний многоквартирных домов

Обязанности управляющих компаний содержатся как в нормативных правовых актах (в Жилищном кодексе РФ, Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г.

№ 354 “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов”, Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда” и т.п.

), так и в соответствующих договорах с жильцами многоквартирных домов. Так, в первую очередь, управляющая компания обязана осуществлять работы по эксплуатации и ремонту здания, включая:

а) оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в рамках договора управления по заданию собственников и за определенную плату (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Следует уделить особое внимание последнему понятию. Что входит в состав общего имущества дома? Нормативное определение установлено в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

№ 491: помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и другое, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и другое;

б) осуществление мер противопожарной безопасности;

в) контроль общедомовых счетчиков;

г) осуществление уборки помещений и придворовых территорий (п. “г” и п “ж” ст. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491);

Во-вторых, убирать и вывозить мусор, в-третьих, исполнять обязанности финансово-правового характера (например, производить работу, например, с должниками; перечислять необходимые средства поставщикам услуг).

Помимо этого она должна предоставлять гражданину необходимую информацию о своей деятельности (например, сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы), а также выполнять иные обязанности.

Что делать собственникам, если их права нарушают?

Законодательство предусматривает два основных варианта:

  • обращение с заявлением в суд за защитой своих прав;
  • разрешение имеющегося конфликта без обращения в судебные инстанции. В этом случае лучше всего написать жалобу в государственную жилищную инспекцию или в прокуратуру субъекта федерации. 
     

Ответственность управляющих компаний

За неисполнение или ненадлежащее исполнение имеющихся обязанностей управляющие компании несут ответственность (Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов”).

Административная ответственность наступает при совершении следующих нарушений:

  • нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4 КоАП), питьевой воде (ст. 6.5 КоАП РФ);
  • нарушение требований по содержанию и текущему ремонту дома (ст. 7.22 КоАП РФ). Так, ООО “К.” обратилось с кассационной жалобой на решение Арбитражного суда Костромской области от 21 июля 2010 г. и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2010 г. по делу № А31-4299/2010. Как следует из материалов дела, истец требовал признать незаконным и отменить постановление Государственной жилищной инспекции Костромской области от 25 мая 2010 г. № 25-04-10 о привлечении к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за ненадлежащее состояние кровли и чердачного перекрытия. Попытки ООО “К.” отпарировать доводы жилинспекции не увенчались успехом в судебных инстанциях (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 ноября 2010 г. по делу № А31-4299/2010);
  • нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23 КоАП РФ). Приведем пример: управляющая компания, обслуживающая дома в Костромской области, обратилась в Арбитражный суд региона с заявлением к Государственной жилищной инспекции о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности. Она считала, что суды неправильно применили ст. 1.5, ст. 2.1 КоАП РФ, не применили подлежащие применению ст. 28.2, ст. 29.1 КоАП РФ; сделали выводы, которые не соответствовали фактическим обстоятельствам дела: для восстановления водоснабжения необходимо было провести замену стояков холодного и горячего водоснабжения, но на лицевом счету дома отсутствовали необходимые денежные средства и на момент проведения обследования собственники жилого дома не приняли решения по этому вопросу. Государственная жилищная инспекция посчитала иначе, усмотрев в действиях управляющей компании факты нарушений КоАП РФ. Суд встал на сторону жилинспекции (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 июня 2009 г. по делу № А31-1022/2009);
  • нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (ст. 7.23.3 КоАП РФ). Приведем пример. К., являясь директором управляющей компании, допустил серьезные нарушения правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Как следует из материалов дела, жителям домов, находящихся в управлении данной управляющей компании, были выставлены “двойные” квитанции об оплате коммунальных услуг за февраль 2016 года. По итогам рассмотрения дела К. был привлечен к ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ. Свердловский областной суд, куда К. обратился с жалобой, доводы его не поддержал. (Постановление заместителя председателя Свердловского областного суда от 8 сентября 2016 г. № 4а-785/2016);
  • невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль) и муниципальный контроль (ст. 19.5 КоАП РФ). Приведем пример. Управляющую компанию из Волгограда оштрафовали на 100 тыс. руб. за невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор, в том числе лицензионный контроль в сфере осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, об устранении нарушений лицензионных требований. Представители УК пытались обжаловать это решение в вышестоящих инстанциях, однако никаких существенных результатов они не добились: решение было оставлено в силе (Постановление Верховного Суда РФ от 6 декабря 2016 г. № 16-АД16-10);
  • нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов (ст. 7.23.2 КоАП РФ) и др.

Возможно привлечение и к уголовной ответственности, например, по ст. 215.1 Уголовного кодекса РФ “Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения” и гражданско-правовой ответственности (чаще всего выражается в необходимости возместить убытки пострадавшей стороне).

Документы по теме:

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/smolyarov_maksim/1097828/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.