Как продать квартиру с обременением ипотекой сбербанка

Содержание

Можно ли продать квартиру находящуюся в ипотеке Сбербанка

Как продать квартиру с обременением ипотекой сбербанка

Один из самых рискованных видов кредита – это ипотека, поскольку она не только требует довольно больших выплат, но также очень сильно растянута по времени, а при невозможности ее выплачивать человек может потерять все.

Зачастую так и случается – человек утрачивает доход, или у него появляются другие финансовые проблемы, и ему не остается ничего, кроме как избавиться от своего главного финансового долга в виде ипотеки.

В этом случае одним из главных вопросов, ответ на который он хочет найти, будет таким: можно ли продать квартиру, на которую была взята ипотека?

В этой статье мы постараемся подробно ответить на данный вопрос.

Можно ли продать ипотечное жилье

Причин, по которым человек может захотеть продать взятую в ипотеку квартиру, может быть множество: это смена условий проживания, переезд в другую страну, срочная необходимость потратить финансовые средства на что-нибудь другое. Однако для принятия такого решения нужно знать все условия, сопровождающие такую операцию, а также ее возможные последствия.

Если вы берете жилье в ипотеку, оно становится вашим далеко не сразу – до конца полного погашения всех выплат по ней оно продолжает принадлежать банку.

Эта квартира считается залоговой – это значит, что документы на нее хранятся в банке, что исключает для клиента возможность распоряжаться ей по своему усмотрению. Однако это еще не означает, что варианта продать ее не существует.

Они есть – но для этого нужно соблюсти множество требований и условий, поставленных банком.

Обсуждение сделки с банком

В первую очередь нужно обратиться в банк и попросить о консультации со специалистом. Если вы брали ипотеку в Сбербанке, для консультации вам нужно будет прийти в отделение банка и принести с собой набор необходимых документов: сам договор об ипотеке, копию закладной на жилье и паспорт. Затем вам нужно будет обратиться в отдел кредитования и изложить свою проблему одному из сотрудников.

Есть вероятность, что при заключении договора были прописаны дополнительные ограничения, которые могут повлиять на решение этой проблемы.

Обратите внимание! Если вы хотите совершить продажу квартиры, взятой вами в ипотеку, у вас должна быть убедительная причина для этого. Если банк посчитает, что вы действительно не сможете выплатить оставшуюся долю, скорее всего, он пойдет вам навстречу и одобрит вашу просьбу.

Погашение ипотеки до истечения срока

Итак, после проведения консультации с сотрудниками банка у вас будет несколько возможностей. Например, банк может позволить вам погасить свою сумму досрочно без выплаты соответствующих процентов. Разумеется, для этого нужно иметь в распоряжении довольно крупную сумму денег.

Конечно, для банка такое соглашение не слишком выгодно. Основной доход банка с ипотечного кредита идет именно с сопутствующих ему процентов, и банк не захочет добровольно их лишаться.

Но в некоторых ситуациях банку это выгоднее, поскольку в противном случае клиент может перестать платить по ипотеке вообще, и банк лишится еще большего количества потенциальных денежных средств.

Чем выше риск того, что клиент не сможет закрыть ипотеку до конца, тем чаще банк соглашается идти на такую сделку.

Предъявляемые банком требования

Сбербанк всегда старается помочь своим клиентам по мере возможности, но определенные условия при этом существуют:

  • С целью снижения рисков банк может разрешить клиенту продать имущество, внесенное в залог, а в качестве дополнительной компенсации – обязать доплатить клиента дополнительную комиссию за досрочное закрытие ипотеки. Однако эта комиссия будет значительно меньше, чем общая сумма по оставшимся процентам, поэтому для клиента подобная сделка практически всегда оказывается выгодной.
  • Между клиентом и покупателем недвижимости в залоге должен быть заключен письменный договор о совершении сделки – таким образом банк будет уверен в том, что гарантированно получит средства.
  • Если клиент самостоятельно ищет покупателя на взятую в ипотеку квартиру, то остаток долга по кредиту будет выплачивать именно этот покупатель.
  • Обычно банк самостоятельно занимается всей бумажной работой по большей части этапов сделки, поэтому за безопасность операции можно не беспокоиться.

Этапы сделки

Вообще, совершение сделок с ипотечной квартирой всегда сопровождается большим количеством риска. Тем не менее, с помощью определенных действий эти риски можно снизить. Если банк согласился продать залоговую квартиру, эту операцию можно провести следующим образом:

  • Посредством использования банковской ячейки. Применяется тогда, когда в сделке используются наличные деньги.
  • Посредством открытия аккредитивного счета. Применяется в тех случаях, когда расчет совершается безналичным способом.

Чтобы избежать многочисленных рисков и подводных камней, порядок совершения сделки должен быть примерно следующим:

  1. Сначала нужно узнать в отделении Сбербанка остаток средств, которые нужно выплатить по ипотеке. Идеальный вариант – если банк сделает письменную выписку.
  2. После этого стоит заключить предварительную договоренность с покупателем вашей квартиры. Договор при этом следует официально заверить у нотариуса.
  3. Затем следует поговорить с покупателем о получении денег для закрытия ипотеки.
  4. После этого необходимо закрыть кредит на ипотеку. Это можете сделать и вы, и покупатель квартиры.
  5. Теперь банк снимет с вас обременение и вернет закладную.
  6. Затем обеим сторонам нужно подать заявление в Росреестр с целью зарегистрировать сделку и снять ограничения с квартиры.
  7. Из Росреестра вы получите соответствующую выписку. С этим документом нужно пойти к нотариусу, у которого вы должны будете официально заверить договор купли-продажи.

Необходимые для сделки документы

Чтобы совершить операцию передачи недвижимости в собственность покупателя, нужно иметь целый ряд документов:

  • Выписку из банка о том, что задолженность погашена;
  • Справку о снятии с вас обременения на квартиру;
  • Договор кредита на ипотеку;
  • Выписку из Росреестра о том, что соглашение было зарегистрировано;
  • Удостоверяющие личность документы для обеих сторон.

Условия передачи задолженности третьему лицу

Можно продать ипотечную недвижимость и другим способом – передать задолженность на него другому лицу. Такая операция заключается в том, что третье лицо добровольно соглашается перевести все долги за ипотечный кредит на собственное имя, при этом получая право собственности на квартиру. Эта сделка абсолютно законна и фиксируется в документах, поэтому рисков у обеих сторон нет никаких.

При этом заключение подобной сделки может быть одобрено банком только в том случае, если соблюдены все необходимые условия. Например, банк может потребовать от покупателя соответствия следующим критериям:

  • Покупатель обладает уровнем доходов, достаточным для своевременного погашения кредита.
  • Он работает официально и не имеет потенциальных рисков для увольнения.

Критерии могут быть и другими. В целом, банку нужно просто быть уверенным в том, что человек сможет выплатить кредит до конца.

Обратите внимание! Если вы переоформляете ипотечный кредит на третье лицо, все изначальные условия по выплатам будут сохранены. Более того, во многих случаях ставки по процентам могут стать немного выше, поскольку банк берет на себя дополнительный риск.

Если ипотечный кредит был предоставлен по льготам – например, многодетной молодой семье – то при передаче задолженности третьему лицу без каких-либо льгот условия выплаты будут другими и станут соответствовать тем требованиям, которые предъявлялись бы такому лицу изначально, если бы он брал кредит сам. Это сделано для того, чтобы избежать мошенничества с облегченными условиями кредитов.

Ограничения по операциям с ипотечной недвижимостью

Однако далеко не всегда все проходит гладко – банк может отказаться в предоставлении разрешения на продажу залоговой недвижимости и заблокировать сделку. Решения проблемы существуют, но далеко не все они безопасны и законны, поэтому прибегать к ним крайне не рекомендуется. Без согласования банка никаких манипуляций с продажей или покупкой ипотечного имущества проводить не стоит.

Получение дополнительного кредита для погашения ипотеки

Если банк не пошел навстречу и отказал в продаже ипотечной квартиры, а оставшаяся задолженность при этом не слишком большая, можно поступить по-другому: взять потребительский кредит и закрыть ипотеку им. Затем саму квартиру можно продать, а долю вырученных с нее средств пустить на закрытие этого кредита. При этом стоит помнить следующее:

  • Потребительские кредиты выдаются на гораздо меньшие суммы, чем ипотечные, поэтому покрыть задолженность обычным кредитом получится далеко не всегда. Этот метод годится только в тех случаях, когда оставшаяся задолженность действительно небольшая.
  • Банк может отказать в выдаче обычного кредита, посчитав, что вам не хватит средств на выплату двух кредитов сразу. Это случится в том случае, если ваш доход недостаточно высок, и банк решит, что выдача кредита будет для него слишком рискованной.

Поэтому метод закрытия ипотеки с помощью обычного кредита вряд ли можно назвать универсальным и подходящим для каждого.

В таком случае единственным выходом может остаться займ средств у своих близких или знакомых. Конечно, этот вариант маловероятен, поскольку немногие согласятся дать в долг столь большое количество средств, но иногда это может быть единственным возможным вариантом.

Кроме того, можно договориться с будущим покупателем квартиры о том, чтобы он заранее внес определенную сумму в качестве закрытия задолженности. Причем такой способ является законным и осуществляется следующим образом:

  1. Покупатель вносит необходимую сумму.
  2. Долг продавца оказывается закрытым.
  3. Ограничение на осуществление сделок с квартирой снимается.
  4. Покупатель и продавец оформляют договор купли-продажи.
  5. Покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму.

Хотя этот метод вполне законен, покупатель в этом случае берет на себя дополнительный риск. Тем не менее, если покупатель и продавец доверяют друг другу, а все этапы сделки сопровождаются оформлением соответствующих документов и подтверждением нотариуса, эти риски становятся минимальными. Даже если продавец решит в последствии не продавать квартиру, он будет обязан вернуть весь аванс.

Продажа квартиры своими силами

Найти покупателя на ипотечную квартиру не так сложно – например, можно сделать это через объявление в интернете. Нужно только указать, что квартира все еще находится в ипотеке и выплачена не до конца. Спрос на такие квартиры есть, и он весьма высок, что объясняется следующими причинами:

  • Жилье в залоге обойдется покупателю дешевле, потому что он возьмет на себя дополнительный риск;
  • Учитывая состояние нынешней экономики и ситуацию на рынке недвижимости, такая квартира может быть единственной возможностью получить жилье для людей с доходами ниже среднего.

При заключении сделки нужно помнить о следующем:

  • Перед официальным заключением договора купли-продажи жилье должно быть снято с обременения – весь кредит должен быть погашен.
  • Если не оформлять все этапы сделки нотариально, покупатель идет на риск, поскольку после передачи денег продавцу тот может внезапно “передумать” продавать жилье, а официально нигде его намерение продать квартиру оформлено не будет.
  • Если все этапы сделки оформляются без уведомления банка, рискуют обе стороны.

Опасностей здесь достаточно: продавец может отказаться от совершения сделки после получения средств, а покупатель будет платить по задолженностям не вовремя или не платить вообще.

Продажа квартиры банком

Наименьшее количество рисков возникает тогда, когда залоговую квартиру продает сам банк. Действия банка в этом случае будут примерно следующими:

  1. Клиент приходит в Сбербанк и сообщает о своем желании продать квартиру в связи с невозможностью продолжать платить по кредитным задолженностям.
  2. Банк анализирует причины, которые называет клиент, и выносит решение о том, можно ли эту квартиру продавать, или же клиент должен вносить задолженности в обычном порядке.
  3. Затем банк начинает заниматься продажей самостоятельно и ищет покупателя на квартиру, оформляя необходимые документы.
  4. После продажи банк закрывает кредит по ипотеке, а разницу в деньгах переводит на счет бывшего обладателя кредита.

У подобного вида сделки есть довольно большое количество преимуществ:

  • Сделка абсолютно безопасна: каждая сторона может не беспокоиться о том, что может стать жертвой мошенничества. Все риски берет на себя банк.
  • Гарантированный результат: все стороны сделки получат то, что им нужно. Банк получит остаток средств по кредиту, продавец сможет снять с себя кредитный груз и получит средства назад практически в полном объеме, а покупатель получит квартиру.
  • Высокая скорость сделки: на всех этапах заниматься сделкой будут профессиональные сотрудники банка и юристы, в результате чего риск и возможные проблемы сведутся к минимуму.

Такой подход позволяет значительно сократить расход времени для продавца и покупателя, однако у него есть и свои недостатки:

  • Цена квартиры будет установлена банком.
  • В дополнение к процентам по кредиту банк потребует за это от обеих сторон дополнительную комиссию.
  • Если заниматься продажей самостоятельно, выручить можно будет гораздо больше, несмотря на возрастающий при этом риск.

Таким образом, обременение при продаже ипотечной квартиры не является для продавца непреодолимым препятствием, и зачастую Сбербанк идет навстречу и соглашается на такую сделку. Однако даже в случае отказа банком найти способ продать такую квартиру можно, хотя это и будет сопровождаться большим риском.

Источник: https://ThaBank.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/

Как продать ипотечную квартиру, когда она в залоге у банка – пошаговая инструкция

Как продать квартиру с обременением ипотекой сбербанка

Жизнь штука не простая и предугадать в ней все невозможно. Вот, например, купил человек квартиру с помощью ипотечного кредита сроком на 15 лет. Неожиданно жизненная ситуация человека резко меняется и, например, нужно срочно менять место жительства.

Ситуаций может быть масса, и жизненные планы имеют обыкновения резко меняться. А тут ипотека почти на пол жизни. Что делать? Как и кому продать обремененную недвижимость, находящуюся в залоге у банка? Ответ – можно. Причем есть несколько способов решить эту задачу.

Обо всем этом подробнее, ниже в этой статье.

Ипотека — это обременение или ограничение на распоряжение квартирой, наложенное банком, выдавшим ипотечный кредит заёмщику для покупки этой квартиры. Такое обременение будет наложено до полного погашения заемщиком ипотечного кредита.

После того как квартира куплена, заёмщик регистрирует в Росреестре право собственности и одновременно с этим регистрируется обременение на квартиру в единой базе недвижимости. Это ограничение будет видно каждому, кто закажет выписку из Росреестра. Снять обременение можно будет после того как кредит будет погашен.

Вернемся к нашей истории, когда есть квартира с ипотечным обременением, которую нужно продать. Продать такую квартиру можно как самостоятельно, так и с помощью самого банка. Основная проблема при продаже такой квартиры заключается в финансовых расчетах.

По документам собственник у квартиры один и это подтверждается правом собственности, а по факту деньги от продажи квартиры получат физическое лицо (заемщик) с одной стороны и банк-кредитор с другой. При этом каждый участник такой сделки будет отслеживать исключительно свои интересы.

неприятность здесь в том, что при такой продаже продавец в нашем случае это заёмщик понесет существенные финансовые потери. Почему? Подробности далее в статье.

Варианты реализации недвижимости обремененной ипотекой

Решить задачу продажи обремененной недвижимости можно 4 способами:

4. Обратиться в банк кредитор с просьбой о помощи в продаже этой квартиры.1. Досрочное закрытие ипотечного кредита.2. Погашение кредита за счет денег покупателя при ее продаже.

3. Продажа залоговой квартиры вместе с ипотечным кредитом.

Далее будет рассматриваться каждый вариант более подробно.

Продажа квартиры путем досрочного погашения кредита

Этот вариант решения задачи самый простой и в то же время самый сложный. Дело в том, что в этом случае заемщик должен полностью погасить остаток кредитной задолженности перед банком. Необходимой суммы для погашения, как правило, нет. Заемщику нужно где-то достать необходимую сумму.

Для этого можно обратиться в другой банк и взять потребительский кредит. В этом случае можно получить отказ, если кредитная нагрузка заемщика очень большая. Если же потребительский кредит получен заемщик, просто гасит остаток по ипотеки и спокойно продает квартиру.

Перед этим обязательно нужно получить от банка справку подтверждающую закрытие кредита и передать ее в Росреестр для снятия обременения.

После проведения всех этих процедур квартира становиться полностью в распоряжении гражданина, и он может спокойно продавать ее в обычном режиме.

При этом нужно отметить, что после того, как обременение будет снято, квартира станет более привлекательной для потенциальных покупателей и соответственно ее можно будет продать дороже, чем можно было бы продать ее с обременением.

Потребительский кредит можно будет закрыть сразу же после получения денег за проданную квартиру.

Стоит отметить, что некоторые банки в своих кредитных договорах указывают, что в случае, если заемщик досрочно погашает ипотечный кредит, он выплачивает банку некоторый штраф. По этой причине такой вариант решения задачи может быть финансово не очень выгоден заемщику.

Также стоит отметить, что это единственная возможность продажи недвижимости с ограничением ипотекой по максимальной рыночной цене. Другие варианты несколько сложнее и их реализация предполагает некоторый ценовой дисконт.

Продажа квартиры и погашение кредита деньгами покупателя во время сделки

Это второй вариант решения задачи по продаже ипотечной квартиры. Он предполагает, что покупатель пришел со своими деньгами, то есть наличными и согласен купить квартиру с ипотечным обременением. В этом случае часть денег покупателя уходят банку на погашение оставшейся задолженности заемщика, а вторая часть передается продавцу (заемщику). Как это реализовать?

Если остаток по ипотеке не большой можно с покупателем договориться с покупателем чтобы он передал необходимую сумму денег в качестве аванса.

Закрыть этими деньгами долг перед банком, снять ипотечное ограничение и продать недвижимость уже «чистой». Аванс можно внести по предварительному договору покупки квартиры.

Это послужит для покупателя гарантом того, что квартира ему достанется в любом случае.

В случае если остаток по ипотеке превышает разумные размеры аванса, то получить такую сумму в качестве аванса не получиться. Тогда придется к сделке привлекать банк-кредитор. Расчеты по сделке будут проходить с использованием двух банковских ячеек.

К одной из ячеек доступ получает представитель банка кредитора, в которой предварительно будет заложена сумма долга по кредиту, а во вторую ячейку получит доступ продавец квартиры, то есть заемщик.

И банк, и заемщик получать доступ к ячейке только после того, как право собственности на квартиру перейдет покупателю.

Нужно отметить, что вместе с переходом собственности на имя покупателя ему также достанется квартира с ипотечным обременением, которое он может сразу же снять, потому что кредитные обязательства перед банком закрыты. Банк выдаст покупателю справку, подтверждающую факт погашения задолженности.

Это самый распространенный способ продажи залоговой квартиры. При такой сделке банк-кредитор предоставляет услуги депозита с ячейками для проведения расчета по сделке.

Если предполагается безналичный расчет можно воспользоваться аккредитивом. Аккредитив — это тоже ячейки только виртуальные. Доступ к деньгам здесь тот же, как и в случае с ячейками.

Стороны получают деньги только после того как собственность на квартиру перейдет на имя покупателя.

Полезно будет почитать:Ипотека: какой вид погашения кредита выбрать?

Продажа недвижимости вместе с ипотечным кредитом

Этот вариант возможен, когда покупатель предварительно дал свое согласие на покупку квартиры, находящуюся в залоге у банка, но при этом не имеет необходимой суммы для ее покупки и готов купить ее с использование ипотеки. Здесь банк может пойти навстречу покупателю.

В такой сделке происходит продажа не только квартиры, но и долговых обязательств включая обременения. Другими словами, в такой сделке банк продает остаток по кредиту с тем же залогом на квартиру новому заемщику. Это очень выгодная для банка сделка, так как он зарабатывает на процентах от выданного кредита. Чем дольше будет кредит, тем больше банк на этом заработает.

Если продавцу повезло, и нашелся именно такой покупатель, то по согласованию с кредитором организуется перемена участников по кредитным обязательствам. Банк заключает с покупателем два договора. Первый – договор цессии, а второй – договор приобретения квартиры.

После этого покупатель оформляет собственность на квартиру вместе с обязанностями по выплате кредита. Статус квартиры при этом не изменяется, и она по-прежнему будет находиться в залоге у кредитора до полного погашения кредита.

Важно отметить, что факт наличия обременения квартиры в виде ипотеки не доставляет большой радости потенциальным покупателям.

Поэтому при таких сделках для того, чтобы сделать покупателя более сговорчивым такие квартиры предлагаются с дисконтом в 15-20% ниже рынка. Нужно отметить, что это не самый худший вариант.

Худший вариант уничтожающий весь оптимизм продавца происходит, когда банк сам продает квартиру. Об этом ниже.

Продажа квартиры банком через торги

Этот вариант кошмарный для заемщика потому, что квартиру продает сам банк. Такое может случиться в том случае если заемщик по стечению обстоятельств не может обслуживать свои кредитные обязательства и не может найти покупателя на свою квартиру. В этом случае банк через суд взыскивает остаток по кредиту через продажу квартиры на аукционе.

Через аукцион банк продает квартиру быстро и дешево потому, что заинтересован в возврате своих денег, а на все остальное ему наплевать.

При такой продаже стоимость недвижимость может составлять всего лишь 50% от рыночной стоимости, но которая гарантирует банку возврат своих средств. Именно в возврате этих средств кровно заинтересован банк, а интересы заемщика его не интересуют.

Этот вариант является худшим из возможных. Его следует избегать и стараться решать вопрос продажи квартиры другими способами.

Также читайте по этой же теме:

Где купить квартиру по льготной ставке 6,5%

Ипотека и падения рубля

Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк

Источник: https://zen.yandex.ru/media/move/kak-prodat-ipotechnuiu-kvartiru-kogda-ona-v-zaloge-u-banka-poshagovaia-instrukciia-5fae82b8f2466e181061b451

Как продать ипотечную квартиру Сбербанка в 2021 году: инструкция

Как продать квартиру с обременением ипотекой сбербанка

В течение срока погашения ипотечного займа в жизни заемщика могут возникнуть обстоятельства и причины, требующие продажи обремененного жилья. Рассмотрим подробнее, как продать ипотечную квартиру Сбербанка, какие здесь существуют нюансы и варианты.

 Можно ли вообще продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Ключевыми нормативно-правовыми актами, регулирующими процесс реализации ипотечной жилплощади, являются ФЗ № 102 и ГК РФ. Никаких запрещающих продажу ипотечной жилплощади законов в РФ нет. Решать будет исключительно банк.

Сбербанк, выдавший клиенту ипотеку, по российским законам и подписанному договору об ипотеке является залогодержателем, а значит заинтересованной в сохранении ликвидности объекта стороной. Поэтому логично, что любые действия с залоговым имуществом производятся только после получения официального согласия кредитора.

Получить согласие от Сбербанка возможно только после пояснения заемщиком объективных причин, которые привели к необходимости продажи жилья. Если банк сочтет названные обстоятельства непреодолимыми и аргументированными, то высока вероятность получения положительного решения на подаваемое заявление.

Среди возможных причин подобной сделки можно назвать:

  • переезд в другой регион или город РФ;
  • изменение состава семьи (развод или рождение детей);
  • сокращение с работы или существенное урезание заработной платы;
  • ухудшение кредитоспособности в силу частичной или полной утраты трудоспособности;
  • желание расширить жилплощадь и т.д.

ВАЖНО! Если заявка залогодателя о продаже залогового имущества была отклонена Сбербанком, то продажа будет разрешена только после полного погашения ссудной задолженности.

Как продать квартиру с ипотекой по шагам: три пути

Разберем в деталях три возможных и наиболее распространенных варианта продажи заложенной квартиры в Сбербанке: в обход Сбербанка и его участием, а также за наличные.

Продажа квартиры за наличные

Данный способ предполагает сделку с покупателем за наличный расчет. Пошаговая инструкция продажи квартиры в ипотеке в данном случае достаточно проста:

  1. Клиент заранее оповещает Сбербанк о намерении реализовать заложенную квартиру.
  2. Находит покупателя, согласного на покупку залогового имущества (квартиры) и заключает с ним ДКП.
  3. Покупатель вносит оплату в качестве долга предыдущего владельца жилья перед Сбербанком, а оставшуюся часть передает продавцу (заемщику).
  4. С залога снимается обременение (только после закрытия кредитного договора).

Дополнительно участникам сделки по продаже недвижимости (по требованию) могут быть выданы справки на оригинальном бланке Сбербанка о снятии обременения с объекта и отсутствии ссудной задолженности.

Продажа квартиры в ипотеку другого банка

Вариант сделки, когда продаваемая квартира находится в залоге у Сбербанка, а потенциальный покупатель планирует оформлять аналогичный займ для ее покупки, сегодня встречается все чаще.

Однако здесь имеется крайне важный нюанс, без соблюдения которого сделка заключена не будет. Покупатель должен иметь собственные средства, величина которых покроет остаток задолженности перед Сбербанком. Если такой суммы в наличии нет, банк откажет в продаже объекта такому покупателю.

Если подобный покупатель найден, то реализация недвижимости производится при соблюдении следующей последовательности шагов:

  1. Заключение предварительного ДКП, в котором указывается сумма задатка (остатка долга в Сбербанке, наименование ипотечного банка покупателя, а также порядок и сроки расчетов).
  2. Погашение задолженности покупателем за продавца.
  3. Освобождение залогового имущества от обременения.
  4. Получение нового правоустанавливающего свидетельства.
  5. Предъявление требуемого пакета документов в новый банк для оформления ипотеки.
  6. Подписание кредитной документации.
  7. Регистрация сделки в МФЦ/Регпалате.

Продажа квартиры с участием Сбербанка

Если покупатель недвижимости планирует оформлять ипотеку Сбербанка, то это определенным образом упростит сделку. Сбербанк сделает переоформление залога с продавца на покупателя в рамках специальной программы ипотеки.

Продажа с использованием данного варианта при получении разрешения на отчуждение жилплощади включает в себя следующие шаги:

  1. Покупатель подает заявку на ипотеку с обязательным условием, что будет приобретаться конкретная квартира в залоге Сбербанка.
  2. Получается одобрение по сделке.
  3. Покупатель оплачивает первый взнос продавцу.
  4. Банк в один день производит гашение ипотеки выдачу новой на покупателя.
  5. Регистрируется одновременное снятие обременение и наложение заново.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Сделка очень сложная. Не каждый менеджер готов её провести. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы прояснить вашу ситуацию.

Важные особенности и нюансы продажи квартиры в ипотеке Сбербанка

В случае, если жилье приобреталось с государственной поддержкой, включая использование маткапитала (особенно если в состав собственников входят несовершеннолетние дети), военную ипотеку, то продажа будет иметь массу ограничений. Разберем, как продать квартиру в ипотеке в обозначенных случаях.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Военнослужащий, являющийся участником программы льготного кредитования с выделением средств из государственного бюджета, может продать квартиру в залоге Сбербанка следующим способом:

  1. Пишется заявление в Росвоенипотеку с разъяснением ситуации и просьбой снять отметку об обременении с купленной с помощью бюджетных средств квартиры.
  2. Одновременно подается заявка на повторное участие в НИС (если возраст, выслуга позволяет, то делается это для того, чтобы не потерять свое право на получение льготной ипотеки).
  3. Сбербанк уведомляет Росвоенипотеку об остатке задолженности (с приложением графика платежей и выписки по счету).
  4. Остаток долга погашается заемщиком за счет собственных сбережений, а бюджетные деньги, полученные Сбербанком от Росвоенипотеки, возвращаются и зачисляются на индивидуальный счет военнослужащего.
  5. С объекта снимается обременение.

Если денег у военнослужащего нет или недостаточно, то возможно повторное оформление военной ипотеки в другом банке.

Альтернативой описанного алгоритма действий может стать переуступка прав или цессия, например, другому участнику НИС.

Если был использован маткапитал

Получить разрешение от любого российского банка, включая Сбербанк, на продажу ипотечной квартиры с маткапиталом крайне трудно. Это связано со следующими нюансами:

  • получением разрешения от органов опеки и попечительства (дается только после удостоверения фактов, что права детей не будут ущемлены в будущем);
  • продажей только для определенных целей: продажи и покупки новой; обмена; для строительства собственного дома или размещения вырученных средств на вкладе на имена детей;
  • выделением обязательных долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.

Наиболее распространенной является ситуация продажи обремененной жилплощади и покупка новой, как правило, более просторной.

Порядок действий при продаже ипотечной квартиры Сбербанка с маткапиталом:

  1. Получение разрешения от ООиП (предоставляется в письменном формате) и Сбербанка.
  2. Поиск продавца, который согласится купить обремененную квартиру.
  3. Заключение с ним ДКП.
  4. Погашение остатка задолженности на основании актуальной выписки по ссудному счету.
  5. Снятие обременения.
  6. Поиск нового объекта недвижимости и его покупка.

ВАЖНО! Если органы попечительства отказали в продаже ипотечной квартиры с маткапиталом, обойти это решение никак не получится, так как все подобные сделки отслеживаются и контролируются. Подробнее о том, как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу, читайте тут.

Если есть несовершеннолетние

Если квартира, которая приобреталась в ипотеку через Сбербанк, принадлежит наряду со взрослыми членами семьи несовершеннолетним лицам, то по аналогии с предыдущим пунктом для продажи недвижимости потребуется официальное разрешение органов опеки и попечительства.

Их основной задачей является контроль за соблюдением прав детей, а также изучение будущих жилищных условий. Специалисты должны убедиться в том, что будут сохранены или улучшены санитарно-гигиенические нормы, доля не будет утрачена или уменьшена.

В большинстве случае ООиП выезжают на место, а затем составляют независимый отчет о целесообразности планируемой сделки по продаже текущей квартиры.

Сделка по продаже недвижимости с несовершеннолетними сопряжена с рисками для продавца, так как через суд в будущем можно достаточно просто доказать ничтожность сделки и несоблюдения прав детей (особенно в малом возрасте). Подробнее о том, как продать квартиру с несовершеннолетними детьми читайте далее.

Какие документы понадобятся

Для продажи обремененной ипотекой Сбербанка квартиры заемщику потребуется заблаговременно подготовить пакет следующих бумаг:

  • российские паспорта собственников жилья (+ свидетельства о рождении несовершеннолетних детей до 14 лет с выделенными долями);
  • кадастровый паспорт;
  • справка из уполномоченного органа (например, из ТСЖ) об отсутствии долга по оплате жилищно-коммунальных услуг;
  • письменное разрешение ООиП на заключение сделки (при наличии несовершеннолетних собственников);
  • нотариально удостоверенное согласие супругов на реализацию недвижимости;
  • профессиональный отчет об оценке квартиры (составляется одобренной оценочной компанией).

В ряде случаев может потребоваться справка от Сбербанка о согласии на продажу.

Продажа квартиры, купленной в кредит (ипотеку) и стоящую на балансе Сбербанка, разрешается только при получении официального согласия кредитора. Реализация недвижимости возможно за наличные денежные средства, путем оформления покупателем ипотеки в стороннем банке и при непосредственном содействии Сбербанка.

Подробнее о том, как продать квартиру, купленную в ипотеку, вы узнаете далее.

Источник: https://ipotekaved.ru/sberbank/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiry.html

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка – в залоге у банка, купить другую ипотеку

Как продать квартиру с обременением ипотекой сбербанка

При оформлении ипотеки банк предупреждает клиента о том, что приобретаемая квартира или дом представляют собой залоговое имущество. Некоторые клиенты об этом забывают и после заключения договора хотят распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

Заемщики полагают, что являются собственниками квартиры. В действительности, до погашения задолженности по ипотеке приобретенная жилплощадь представляет собой залоговое имущество, принадлежащее банку. Это налагает определенные ограничения.

Заемщику важно знать, как продать квартиру, которая находится в ипотеке Сбербанка.

Продажа ипотечных квартир

Приобретя квартиру, взяв в банке ипотечный кредит, клиент даже не задумывается о том, что в скором времени придется продать ее. Причин для этого может быть много:

  • развод – если квартира или дом были приобретены супругами, состоящими в официальном браке, то при разводе возникает необходимость ее продать;
  • потеря источника дохода – после увольнения клиент оказывается без средств к существованию, и выдержать кредитную нагрузку становится невозможно. Из-за этого и возникает необходимость избавиться от этой ипотеки. Как результат, квартиру пытаются продать;
  • возможность приобрести новую квартиру – если уровень доходов гражданина возрос, то может возникнуть желание приобрести новую жилплощадь. Поэтому некоторые клиенты задумываются о том, чтобы сначала продать старую квартиру.

Реакция банка на продажу ипотечной недвижимости

Даже если причины продажи возникают, многие клиенты опасаются поставить банк в известность. Граждане считают, что им сразу откажут. В настоящее время заемщики являются должниками банка, и квартира находится в статусе залогового имущества. Следовательно, надеяться на то, что кредитная организация проявит снисходительность и позволит произвести сделку, нельзя.

Это самое распространенное заблуждение. На самом деле многие банки принимают сторону клиента, предпочитая не оказывать лишнего давления. К примеру, Сбербанк не препятствует продаже ипотечного имущества, если у клиента действительно есть уважительная причина для этого.

Важно! Работники банка всегда стараются помочь найти порядочного покупателя и оказывают помощь в выборе безопасной формы расчета. Не следует бояться заявить о своем намерении продать квартиру представителю банка.

Снятие обременения

Как только задолженность по ипотеке погашена, заемщик становится полноправным владельцем имущества.

Поэтому, согласно закону, у залогодателя появляется возможность снять обременение с недвижимости сразу после внесения последнего обязательного платежа.

Сняв запись в ЕГРП, новый собственник квартиры может получить свидетельство на право собственности. В нем уже не будет отметки о том, что квартира находится в обременении.

Если кредит был оформлен в Сбербанке, то работники обязаны связаться с клиентом в течение 3-х рабочих дней, чтобы скоординировать дальнейшие действия. Если этого не произошло, не нужно просто ждать.

Следует позвонить на горячую линию банка или отправить письмо на электронную почту, адрес которой указан на официальном сайте.

Получив ответ на запрос, клиент может распланировать дальнейшие действия для получения нового свидетельства.

Продажа квартиры под обременением

С продажей недвижимости, с которой уже было снято обременение, проблем не возникает. С определенными сложностями сталкиваются граждане, которые решили продать недвижимость, когда ипотечный кредит не погашен. Сделать это можно, но при наличии специального разрешения, полученного от представителей Сбербанка.

Владелец квартиры в обязательном порядке должен явиться в банк и посетить отдел, специализирующийся на выдаче ипотеки. Это необходимо для того, чтобы сообщить о намерении продать квартиру. Работники банка предоставят развернутую консультацию касательно вопроса о закрытии ипотеки, произведут все необходимые расчеты. Как только остаток долга будет выплачен, с квартиры будет снято обременение.

Как получить разрешение на продажу недвижимости

Особых сложностей в получении необходимого разрешения не возникает. Клиенту следует привести весомые аргументы в пользу продажи недвижимости, чтобы получить одобрение со стороны кредитной организации.

Прежде всего, следует согласовать цену продажи. Сбербанку важно вернуть все средства, чтобы не остаться в убытке. Поэтому стоимость, устанавливаемая клиентом, играет важнейшую роль. Если оценщик со стороны банка посчитает ее недостаточно высокой, то заявка может быть отклонена.

Важно! Обязательно требуется обращение в банк для расчета размера последнего платежа. Заемщику нужно узнать сумму остаточного долга, это позволит правильно рассчитать сумму продажи.

После получения разрешения можно выбрать один из способов продажи недвижимости:

  • продажа без участия третьих лиц – этот вариант многие граждане считают выгодным, поскольку появляется возможность избежать дополнительных трат;
  • продажа при помощи представителей Сбербанка – это оптимальный вариант, поскольку риски оказаться обманутыми резко снижаются. Работники банка сопровождают сделку от начала до конца;
  • продажа через риелтора – подобное решение актуально в случае, если у собственника нет времени самостоятельно заниматься продажей недвижимости. Единственным недостатком является дополнительная статья расходов, так как риелторы не работают бесплатно.

Независимо от того, какой способ был выбран собственником, следует всегда помнить о возможных рисках. Лучше не отказываться от дополнительной консультации, которую с готовностью предоставляют работники Сбербанка. Банк заинтересован в том, чтобы заключенная сделка оказалась выгодной.

Переоформление ипотечного кредита на третье лицо

Есть еще один способ продажи квартиры, о котором многие собственники ипотечного жилья даже не подозревают. Это переоформление ипотечного договора. Иными словами, клиент продает собственный долг. С помощью заключаемого договора с третьим лицом осуществляется перевод долга, а с собственника снимаются долговые обязательства перед банком.

Следовательно, выплачивать ипотечный кредит придется лицу, с которым был заключен новый договор.

К нему переходят и все права на имущество, находящееся под обременением после закрытия кредита, если будет подписан новый договор. В этом и заключается основная проблема.

Нет никаких гарантий того, что, погасив кредит за счет третьего лица, владелец квартиры захочет заключить с ним новый договор.

Еще одной проблемой можно считать тот факт, что Сбербанк должен обязательно одобрить заключение такого договора.

Банк будет оценивать платежные способности третьего лица и смотреть, соответствует ли потенциальный заемщик, которому придется выплачивать долг, определенным требованиям.

Если у кредитной организации возникнут сомнения относительно платежеспособность и надежности нового заемщика, в получении одобрения будет отказано.

Многие клиенты предпочитают рисковать, заключая новую сделку, без согласия Сбербанка, полагая, что риски слишком малы. В действительности, это распространенное заблуждение. Риск высокий, поэтому лучше не отказываться от сотрудничества с банком в этом вопросе. Сбербанк может стать гарантом сделки.

Меры предосторожности при продаже недвижимости без согласия Сбербанка

В целом, процесс продажи не слишком отличается от стандартной процедуры. Единственным изменением является введение дополнительных мер предосторожности:

  • Продавцу следует заранее позаботиться о получении на руки справки о размере невыплаченного долга по ипотеке. Получить ее можно в Сбербанке. Данный документ нужно показать потенциальному покупателю.
  • Предварительный договор купли-продажи недвижимости нужно заверить нотариально, чтобы он получил законную силу.
  • Покупатель должен снять в депозитарии не одну, а две ячейки. В одну ячейку следует поместить сумму, которая необходима для погашения задолженности по ипотечному кредиту. Во вторую ячейку нужно положить разницу между стоимостью недвижимости и суммой долга. Соответственно, средства из первой ячейки в свое распоряжение получает банк, а со второй – продавец. Это не единственный возможный вариант. Можно просто открыть в Сбербанке аккредитивный счет. Его допускается использовать для внесения суммы, покрывающей стоимость недвижимости и долга по ипотеке. Из этой ячейки часть денег, необходимая для погашения ипотечного кредита, переходит в собственность банка.

Есть еще один способ оплаты, но он подходит исключительно тем клиентам банка, которые имеют высокий доход. Они могут обратиться в кредитную организацию с просьбой выдать потребительский кредит.

Размер данного займа должен равняться размеру долга по ипотечному кредиту.

Выплатив долг благодаря взятому потребительскому кредиту, новый собственник недвижимости сможет сразу продать ее, поскольку с нее будет снято обременение.

Риски для покупателя недвижимости

Продажа ипотечной квартиры или дома всегда сопряжена с рисками. Прежде чем подписать такой договор, потенциальный покупатель обязан внимательно изучить возможные риски, чтобы сделать правильный выбор:

  • Продавец может отказаться продавать недвижимость и разорвать сделку на этапе, когда уже был внесен задаток, сумма которого равняется размеру долга перед банком.
  • Процесс снятия обременения с недвижимости является быстрым. Продавец, при желании, может его затянуть. Подобное станет причиной серьезных финансовых потерь.
  • Недобросовестный продавец может отказаться произвести регистрацию сделки. В таком случае она не будет считаться законной, и покупатель потеряет все вложенные средства. Выиграть судебный процесс тоже не получится, поскольку сделка не была правильно заверена и оформлена.

Перед продажей квартиры нужно обратить внимание на указанные риски, чтобы обезопасить себя.



Источник: https://ipotekyn.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.