Договор доверительного управления недвижимостью это

Содержание

Договор доверительного управления недвижимым имуществом – бланк 2021, скачать в doc

Договор доверительного управления недвижимостью это

Доверительное управление подразумевает передачу имущества от одного (учредителя управления) другому лицу (доверительному управляющему) на определенный срок в доверительное управление. При таком виде сделки управляющий должен действовать в интересах учредителя или третьего лица – выгодоприобретателя.

Доверительное управление не влечет за собой переход права собственности.

Такой вид отношений актуален, к примеру, если у человека в собственности есть несколько недвижимых объектов, которые он сдает в аренду.

На это уходит много времени, поэтому граждане оформляют договор доверительного управления, избавляясь от необходимости тратить свое время и силы.

Не менее актуальна передача управления, если владелец переезжает на ПМЖ за границу или будет долго отсутствовать по иной причине.

Однако не все объекты недвижимости могут стать предметом доверительного управления. Запрещено заключать подобные сделки в отношении:

  • леса;
  • водоемов;
  • недр;
  • недвижимости, находящейся в муниципальной или государственной собственности.

Как правило, объектом является имущество, в результате использования которого можно получить прибыль. А вот сами деньги не могут быть переданы в управление – только в составе имущества компании.

Часто возникает вопрос, может ли быть предметом доверительного управления залоговый объект недвижимости. Согласно ст. 1019 ГК РФ, это допускается. При этом для залогодержателя в правовом смысле ничего не меняется. Однако собственник обязан уведомить управляющего о том, что имущество имеет обременения.

[attention type=green]
Доверительный управляющий получает за оказываемые услуги определенный гонорар. Помимо непосредственно управления недвижимостью на него налагается обязанность своевременно уплачивать необходимые платежи за услуги ЖКХ, а также следить за сохранностью имущества владельца.
[/attention]

Можно выделить основные функции управляющего, если предполагается сдача объекта в аренду:

  • поиск арендаторов, которые по характеристикам отвечают требованиям собственника имущества;
  • заключение договора аренды;
  • получение ежемесячной арендной платы;
  • контроль над своевременностью перечисления оплаты;
  • оказание бытовых услуг при необходимости (ремонт, вызов коммунальных служб, установка сигнализации и т.д.);
  • страхование объекта от риска утраты;
  • решение спорных вопросов с арендаторами;
  • иные услуги, если они прописаны в тексте договора.

Как и любые правовые отношения, доверительное управление имеет юридические нюансы и особенности. Рассмотрим их далее.

Каковы права и обязанности?

Перечень обязанностей доверительного управляющего достаточно обширен:

  • основное – управление имуществом, полученным в рамках договора, со строгим соблюдением достигнутых условий. Также управляющему нужно учитывать необходимость в выполнении требований закона и следовании общепринятым принципам добросовестности;
  • при совершении сделок с имуществом необходимо заблаговременно уведомить контрагентов о своем статусе;
  • при выполнении любых действий по управлению имуществом управляющий должен в первую очередь помнить об интересах учредителя или выгодоприобретателя, обеспечивая их сохранность и приращение прибыли;
  • в установленном порядке управляющий должен предоставить учредителю или выгодоприобретателю отчет о деятельности. Форма, срок и особенности – утверждаются совместно и прописываются в договоре;
  • при наступлении обстоятельств, в результате которых прекратилось действие договора, доверительный управляющий обязан в установленный срок и в утвержденном порядке возвратить учредителю все ранее полученное имущество.

Что касается списка доступных прав:

  • в первую очередь – право на реализацию любых действий с полученным имуществом для удовлетворения интересов учредителя или выгодоприобретателя;
  • право на вознаграждение. Данное право не является обязательным к реализации. Возможность определяется сторонами и прописывается в договоре с уточнением порядка и формы выплаты. Также он может рассчитывать на возмещение затрат, понесенных в период управления имуществом. Компенсационные выплаты и вознаграждение предоставляются за счет доходов, приобретенных управляющим от использования объектов;
  • для обеспечения собственных интересов управляющий вправе обращаться в судебные структуры с предъявлением виндикационного и негаторного исковых заявлений;
  • также управляющий может воспользоваться возможностью отказаться от дальнейшего исполнения договора, если при текущих обстоятельствах он не может самостоятельно осуществлять управление имуществом.

Основная обязанность учредителя управления и выгодоприобретателя – своевременная выплата вознаграждения, определенная договором, и компенсация понесенных производственных затрат из суммы доходов, которая сформировалась в результате успешной деятельности по управлению имуществом. Их права таковы:

  • требование от доверительного управляющего исполнения положений договора строго по предусмотренному регламенту, то есть: в соответствии с собственными интересами, с требованиями закона и достигнутыми условиями;
  • право на получение отчета за конкретный период с отражением результатов деятельности по управлению имуществом;
  • право истребовать прекращения договора, если было обнаружено отсутствие возможности дальнейшего непосредственного управления имуществом.

Ответственность за игнорирование необходимости в исполнении возложенных обязанностей или их реализация ненадлежащим образом обеспечивается за счет позиций гражданского законодательства и отдельных нормативных положений. При определении объема ответственности доверительного управляющего учитывается в первую очередь принцип полного возмещения убытков. При расчетах используется естественный износ и упущенная выгода.

Управляющий может избежать взыскания, если сможет документально подтвердить, что возникшие убытки обусловлены непреодолимой силой или действиями учредителя/выгодоприобретателя.

Особенности доверительного управления недвижимостью

Отношения между учредителем управления и управляющим регулируются Главой 53 ГК РФ. Основой таких отношений с правовой точки зрения выступает договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Согласно ГК РФ, договор составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В противном случае он будет признан не действительным.

Если в существующий договор будут вноситься корректировки и дополнения, которые не затрагивают передачу прав на предмет управления, то их регистрировать не нужно. Регистрации подлежит только основной переход прав.

Срок договора не может составлять более пяти лет. Если по окончанию этого периода стороны не заявили о намерении расторгнуть соглашение, то договор будет считаться пролонгированным на тот же срок и на аналогичных условиях, что и изначальный документ.

Документ в полной мере вступает в законную силу с момента прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре. До того, как это произойдет, действия сторон не могут служить основанием для изменения их правоотношений с третьими лицами (к примеру, с коммунальными службами, арендаторами и т.д.).

Таким образом, если даже стороны пропишут в договоре, что он вступает в силу с момента подписания или с конкретной даты, до прохождения госрегистрации, все обязательства перед третьими лицами будет нести собственник, а не управляющий.

При оформлении договора доверительного управления собственнику следует обратить внимание на ряд нюансов. В первую очередь, если предмет сделки сдан в аренду, следует уведомить о заключении соглашения с управляющим арендаторов.

Это не входит в обязанности собственника, но такие действия будут разумны, ведь от его лица на срок договора будет действовать другой человек.

Оповестить арендаторов следует для того, чтобы они обращались по всем вопросам к управляющему и ему же передавали арендную выплату.

Договор аренды между собственником и арендатором остается в силе. К нему необходимо оформить дополнительное соглашение о перемене лиц в обязательстве. В случае, когда договор аренды заключался на срок более года, соглашение к нему необходимо зарегистрировать в Росреестре (ст. 651 ГК РФ).

Проводя какие-либо сделки в отношении предмета доверительного управления, управляющий обязан доносить до контрагентов свой правовой статус. При постановке подписи на документах он должен проставлять о.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно

— попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (495) 128-73-40 (Москва)

+7 (812) 603-71-55 (Санкт-Петербург)

8 (800) 302-33-75 (бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Управляющий может передать управление поверенному лицу. Однако все обязательства перед собственником по-прежнему будет нести он.

В соответствии со ст. 1023 ГК РФ, управляющий вправе получить не только вознаграждение, но и компенсацию за обоснованные расходы, которые касаются предмета сделки.

Кто является сторонами договора?

Участниками признаются учредитель управления и доверительный управляющий. Первый может быть представлен:

  • собственником передаваемого имущества;
  • органом опеки и попечительства;
  • исполнителем завещательного распоряжения;
  • и т.п.

Касательно управляющего:

  • индивидуальный предприниматель;
  • любое коммерческое учреждение, кроме унитарного;
  • физическое лицо;
  • некоммерческое учреждение.

Важно: имущество не подлежит передаче в управление государственному ведомству или органам местного самоуправления.

Источник: https://ZetHouse.ru/ipoteka/dogovor-doveritelnogo-upravleniya-imushchestvom.html

Хочу сдать квартиру в доверительное управление

Договор доверительного управления недвижимостью это

Возник вопрос, ответ на который найти достаточно сложно, так как услуга, видимо, не очень популярна у нас в России.

Что вы можете рассказать про доверительное управление при аренде квартиры? Если коротко, то с вас снимается вся рутина по поиску жильцов, заключению договоров, квартиру сдает агентство, забирает себе комиссию каждый месяц, а вы ежемесячно получаете доход. Какие риски, плюсы и минусы в этой схеме? Действительно ли это удобно и можно ли не опасаться за квартиру?

Михаил

Доверительное управление — услуга, которую агентства недвижимости и риелторы оказывают наймодателям.

Они берут на себя часть обязанностей хозяина квартиры — например, каждый месяц приходят в квартиру, проверяют состояние имущества и забирают арендную плату.

За это берут деньги, поэтому собственнику перечисляют не всю сумму аренды за месяц, а только часть. Благодаря доверительному управлению хозяин получает меньше забот, а риелторы и агентства — дополнительный доход. Вот как все организовано.

Собственник недвижимости заключает договор доверительного управления с агентством или риелтором. По договору он учредитель доверительного управления, а агентство или риелтор — доверительный управляющий. То есть между собственником и нанимателем появляется посредник, который за процент от арендной платы выполняет обязанности собственника. Обычно просят 10—25% от арендной платы за месяц.

Несмотря на то, что деньги собирает посредник, НДФЛ или налог на профессиональный доход платит собственник. Это нельзя переложить на посредника. При этом доходом собственника будет вся сумма арендной платы, без уменьшения на комиссию посредника. Потому что такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом, ни Законом № 422-ФЗ об НПД.

Чаще всего доверительным управлением пользуется несколько категорий собственников. Во-первых, это люди, которые живут за границей или в другом городе. Они заказывают управляющему полный пакет услуг — от поиска нанимателя до передачи денег, — а потом только получают деньги от сдачи на карту.

Во-вторых, это собственники, которые согласны сами готовить квартиру к сдаче и искать жильцов. Таких больше. Они сами выбирают нанимателя, сдают ему квартиру и первое время следят, чтобы все было в порядке.

А когда понимают, что жилец надежный, заказывают услугу доверительного управления: теперь им просто нужен человек, который будет каждый месяц приходить в квартиру, проверять имущество и забирать деньги.

Тратить свое время на это они не хотят.

Услугу доверительного управления оказывают как для длительной, так и для посуточной аренды. Каждый собственник выбирает сам, как ему удобнее сдавать квартиру. Обычно играют роль два фактора: деньги и нервы. При длительной аренде мебель и техника прослужат дольше, а простои будут реже — главное, правильно назначить цену. Но денег собственник получит меньше.

Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором.

По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники.

С частником стоит заключать договор только в одном случае: если вы или ваши знакомые уже работали с ним.

После заключения договора агентство закрепит за квартирой ответственного агента, с которым вы будете контактировать.

Или у вас будет персональный менеджер, который будет держать вас в курсе, а в квартиру будут приходить разные агенты. В любом случае, если договор заключен с агентством, это удобнее.

Если возникнут проблемы, вы будете знать, куда и к кому идти. Главное, выбирайте известные, проверенные компании.

Главное преимущество — экономия времени собственника. Если взять полный пакет услуг и один раз подписать договор, собственник будет только получать деньги на карту. Ездить в квартиру, контролировать жильцов или разбираться с соседями в случае конфликта не придется. Квартира будет приносить стабильный пассивный доход при минимальных трудозатратах.

Можно передать только часть обязанностей, которые отнимают слишком много времени, — например, ездить в квартиру каждый месяц и проверять ее состояние.

Еще есть риск, что собственника обманут. Распространены две схемы:

  1. Собственник дает согласие на длительную аренду его квартиры, а мошенник сдает ее посуточно. Агент получает больше денег и только небольшую часть отдает собственнику. При этом имущество портится быстрее и платит за него наймодатель.
  2. Агент обещает сдавать квартиру славянам, а заселяет гастарбайтеров или неблагополучную семью. Ему важно сдать квартиру и не допустить простоев. В итоге — порча имущества, проблемы с соседями и, возможно, разбирательства с полицией.

Важно указать, что доверительный управляющий не имеет права продавать квартиру, а может только ее сдавать. Чем точнее прописаны права — тем безопаснее для обеих сторон.

Если между доверительным управляющим и собственником возникнет спор, суд будет рассматривать ситуацию комплексно. Предугадать, в чью пользу он вынесет решение, сложно.

Поскольку регистрация — это обязательный процесс по закону, суд имеет право признать договор недействительным. Но возможно, хватит и нотариальной доверенности.

Например, Томский областной суд рассматривал дело, где признал за ДУ права на управление квартирой без договора. Суд посчитал, что прав, которые прописаны в доверенности, достаточно.

Чтобы зарегистрировать передачу недвижимости в доверительное управление, нужно обратиться в Росреестр или сдать эти документы через МФЦ:

  1. Паспорт.
  2. Договор.
  3. Акт приема-передачи.
  4. Квитанция об оплате госпошлины 2000 рублей.
  5. Если собственник в браке, нотариально заверенное согласие супруга.

В основном в доверительном управлении все риски ограничены договором и доверенностью. Поэтому главное: читайте внимательно индивидуальный договор и доверенность. Продумайте все условия, обговорите и пропишите их вместе с представителем агентства и нотариусом.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/kvartira-na-doverii/

Договор доверительного управления недвижимым имуществом, образец Retail-Realty

Договор доверительного управления недвижимостью это

Договор доверительного управления недвижимым имуществом заключается между собственником недвижимости (Учредитель управления) и управляющим (Доверительный управляющий). Цель договора: узаконить отношения между собственником и управляющим, а также прописать условия работы. 

Мы управляем 150+ объектами стрит-ритейл в Москве и Московской области. Их площадь от 20 до 300 м2. 

С одной стороны, это недорогие объекты, если смотреть относительно дорогой коммерческой недвижимости с множеством инвесторов: офисные здания, торговые и спортивные центры. 

С другой стороны, объектов стрит-ритейл много, инвесторы часто передают не один, а сразу несколько объектов в управление, поэтому общая сумма достигает сотен миллионов рублей. 

Работаем с 1996 года, но даже спустя 20 лет регулярно перерабатываем договор по управлению недвижимостью для сдачи в аренду, чтобы избежать разночтений и четко прописать обязанности и права каждой стороны. 

В статье расскажем об основных пунктах договора доверительного управления, на которые нужно обратить внимание, а также дадим возможность скачать образец договора доверительного управления недвижимым имуществом.  

Как составить договор доверительного управления недвижимостью 

В договоре доверительного управления нужно четко определить: 

  • порядок передачи недвижимости в доверительное управление; 
  • порядок передачи имущества, привязанного к объекту;  
  • порядок обмена информацией между сторонами; 
  • ответственностью управляющего перед собственником;
  • порядок взаиморасчетов
  • права и обязанности доверительного управляющего

Так как речь идет о коммерческой недвижимости — десятках и сотнях миллионов рублей, то стандартных образцов договоров по управлению недвижимостью недостаточно. Требуется работа юриста, который специализируется на работе с фирмами, занимающимися управлением коммерческой недвижимостью.

Обязательные пункты договора 

В договоре всегда нужно прописывать:

  • стороны договора;
  • контактные данные сторон для обмена информацией; 
  • дату заключения договора;
  • дату окончания действия договора;
  • порядок разрешения споров;
  • порядок расторжения договора; 
  • порядок продления договора;
  • подписи и реквизиты. 

Это стандартные пункты, которые прописывают в договоре между учредителем управления (УУ) и доверенным управляющим (ДУ). Они практически не меняются и говорить о них подробно не имеет смысла.

Но есть обязательные пункты к договору по доверительному управлению недвижимостью, без которых не обойтись. Давайте поговорим о них подробнее. 

1.Порядок обмена информацией между УУ и ДУ

Управление недвижимостью — хлопотное дело. Между УУ и ДУ всегда идет обмен информацией: ежемесячные отчеты, идеи, проекты, предложения, согласования арендатора, решение вопросов по ремонту недвижимости или имущества и т.д. 

Чтобы минимизировать простой, нужно отвести определенное количество дней для рассмотрения вопросов и определить, какое решение будет принято, если УУ не уложился в установленный срок.

Например, ДУ нашел арендатора, а УУ не смог найти время согласовать его. Какое решение будет принято в таком случае? Это подводит нас следующему пункту: какие вопросы управляющий может решать самостоятельно (права ДУ) и что он обязан делать (обязанности ДУ)? 

Учредитель управления, особенно если это сам владелец недвижимости, часто хочет, чтобы его меньше дергали по мелким вопросам. Так вот, в договоре нужно прописать, какие вопросы ДУ может решать самостоятельно и как ему стоит отчитываться о принятых решениях, чтобы потом не пришлось идти в суд. 

Как это бывает. Учредитель управления не давал разрешения на починку крыльца, а доверительный управляющий провел ремонт за 150 000 р., чтобы бизнес арендатора не потерял клиентов. В конце месяца стороны послали друг друга, обнялись и пошли в суд. 

Согласуйте уровень принятия решений по ключевым вопросам. Определите, какие решения надо принимать исключительно в письменной форме, а какие требует лишь устного уведомления от доверительного управляющего. 

2. Обязанности доверительного управляющего

Основная задача ДУ — забота о недвижимости и имуществе в интересах учредителя управляющего. Если проще, надо сохранить недвижимость, имущество и обеспечить стабильный доход в долгосрочной перспективе. Однако такой формулировки недостаточно для договора. Необходимо прописать обязанности как можно полнее.

В нашем договоре более 12 пунктов. Прописывать нужно все  — от поиска арендатора и проведения переговоров, до частоты осмотров объекта со стороны ДУ и проведения мероприятий по взысканию задолженностей с арендатора. 

3. Права доверительного управляющего 

В права управляющего включают: 

  • требовать от УУ документы;
  • контролировать работу контрагентов;
  • проводить переговоры с контрагентами;
  • заключать и расторгать с ними договора;
  • представлять интересы УУ в суде по искам, связанным с недвижимостью или имуществом. 

Все эти права должны быть прописаны в договоре, чтобы защитить интересы УУ и ДУ. 

4. Гарантии доверительного управляющего

Есть управляющие компании, который любят указать в своей рекламе или на сайте (что не является публичной офертой), что они гарантируют учредителю управления стабильный доход с определенного времени. Однако в договорах ничего о гарантиях уже не сказано. Обращайте на это внимание. 

Когда сотрудничество с доверительным управляющим началось с обмана, то как ему можно доверить недвижимость? Подумайте над этим. 

К слову, мы не обещаем гарантированного дохода, потому что его невозможно гарантировать. Более того, если у нас есть сомнения по поводу сдачи коммерческой недвижимости в аренду, то выскажем их еще на первой встрече. 

5. Сумма вознаграждения доверительного управляющего и взаиморасчеты

В договоре отразите стоимость услуг ДУ, сроки оплаты, а также обозначьте условия взаиморасчетов и финансирования ремонтных работ на объекте. 

Взаиморасчеты и финансы в целом — одна из самых обсуждаемых тем за столами переговоров. Первым делом доверительному управляющему необходимо открыть отдельный счет для работы с учредителем управления. Далее стороны согласовывают и отражают в договоре: 

  1. сроки поступления арендной платы; 
  2. методы и порядок работы с арендаторами должниками; 
  3. порядок заключения договоров на страхование недвижимости, имущества, а также гражданской ответственности; 
  4. условия и порядок компенсации затрат ДУ на ремонт или вследствие причинения вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц.

Старайтесь все спорные моменты обозначить в договоре и предвидеть проблемы, которые могут возникнуть. 

Например, страхование гражданской ответственности. Об этом как-то не думают, ведь это редкий случай. Мы стараемся убедить УУ в необходимости этого действия, так как в случае причинения вреда третьим лицам штрафы могут достигать миллионов рублей. 

6. Ответственность сторон

Сложная тема. С одной стороны, ДУ несет ответственность за имущество и недвижимость УУ. С другой стороны, существует множество ситуаций, на которые УУ никак не может повлиять. Прорыв магистрального трубопровода, уличные погромы, взрыв бытового газа — все это огромные риски для владельца недвижимости. 

3 листа А4 — это стандартный размер образца договора по управлению недвижимым имуществом в интернете. Размер нашего договора, не считая приложений, более 8 листов. 

Обязательные приложения к договору 

1. Передаточный акт на недвижимость и имущество — в нем отражаете все данные по объекту недвижимости, а также опись всего имущества, которое есть на объекте в момент передачи доверительному управляющему. 

2. Копии экспликаций и поэтажных планов БТИ. Их требуют арендаторы, а также различные проверяющие службы. Будет лучше, если копии всех документов на недвижимость будут храниться у ДУ. 

3. Доверенность на доверительное управление с указанием всех действий, которые может совершать доверительный управляющий. 

4. Доверенность для учредителя управления. Учредитель управления может действовать по доверенности, которую ему выдал фактический владелец недвижимости. У доверительного управляющего должны быть если не контакты владельца недвижимости, то подтвержденные права учредителя управления. Так что к договору нужно приложить копию доверенности. 

Составляя договор доверительного управления недвижимым имуществом, учитывайте, что его можно заключить на срок не более 5 лет (ГК РФ Статья 1016). 

Что запомнить 

Договор по управлению недвижимостью нужно составлять руками грамотного юриста. Большая часть тех шаблонов и образцов, которые можно найти в интернете не учитывают десятки нюансов. 

Идеально разрабатывать договор для каждого клиента отдельно, но в реальности это сделать не получится. Потому что хорошие юристы всегда заняты, а переговоры по договору могут растянуться на месяцы. 

Мы регулярно корректируем и улучшаем договор, хотя работаем исключительно с недвижимостью стрит-ритейл более 20 лет. Скачайте договор управления коммерческим недвижимым имуществом, который составлен нашим опытным юристом. А также изучите другие темы нашего блога, чтобы узнать больше. 

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/dogovor-doveritelnogo-upravleniya-nedvizhimym-imushhestvom-obrazec-retail-realty

Особенности договора доверительного управления недвижимым имуществом

Договор доверительного управления недвижимостью это

В целях экономии собственного времени нередко владельцы недвижимости передают частичные права распоряжения другим лицам. Такая возможность предусмотрена как в отношении коммерческой, так и жилой недвижимости. Расскажем в статье, какие особенности имеет такая передача прав и как оформить договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Доверительное управление имуществом – общая информация

Доверительное управление подразумевает передачу имущества от одного (учредителя управления) другому лицу (доверительному управляющему) на определенный срок в доверительное управление. При таком виде сделки управляющий должен действовать в интересах учредителя или третьего лица – выгодоприобретателя.

Доверительное управление не влечет за собой переход права собственности.

Такой вид отношений актуален, к примеру, если у человека в собственности есть несколько недвижимых объектов, которые он сдает в аренду.

На это уходит много времени, поэтому граждане оформляют договор доверительного управления, избавляясь от необходимости тратить свое время и силы.

Не менее актуальна передача управления, если владелец переезжает на ПМЖ за границу или будет долго отсутствовать по иной причине.

Однако не все объекты недвижимости могут стать предметом доверительного управления. Запрещено заключать подобные сделки в отношении:

  • леса;
  • водоемов;
  • недр;
  • недвижимости, находящейся в муниципальной или государственной собственности.

Как правило, объектом является имущество, в результате использования которого можно получить прибыль. А вот сами деньги не могут быть переданы в управление – только в составе имущества компании.

Часто возникает вопрос, может ли быть предметом доверительного управления залоговый объект недвижимости. Согласно ст. 1019 ГК РФ, это допускается. При этом для залогодержателя в правовом смысле ничего не меняется. Однако собственник обязан уведомить управляющего о том, что имущество имеет обременения.

[attention type=green]
Доверительный управляющий получает за оказываемые услуги определенный гонорар. Помимо непосредственно управления недвижимостью на него налагается обязанность своевременно уплачивать необходимые платежи за услуги ЖКХ, а также следить за сохранностью имущества владельца.
[/attention]

Можно выделить основные функции управляющего, если предполагается сдача объекта в аренду:

  • поиск арендаторов, которые по характеристикам отвечают требованиям собственника имущества;
  • заключение договора аренды;
  • получение ежемесячной арендной платы;
  • контроль над своевременностью перечисления оплаты;
  • оказание бытовых услуг при необходимости (ремонт, вызов коммунальных служб, установка сигнализации и т.д.);
  • страхование объекта от риска утраты;
  • решение спорных вопросов с арендаторами;
  • иные услуги, если они прописаны в тексте договора.

Как и любые правовые отношения, доверительное управление имеет юридические нюансы и особенности. Рассмотрим их далее.

Договор доверительного управления имуществом

Текст договора начинается с указания сведений о времени и месте составления, личных данных сторон сделки и характеристик предмета соглашения. Последнему уделяется особое внимание.

Необходимо подробно описать в тексте технические характеристики объекта недвижимости, его кадастровый номер, а также иные данные, которые делают его юридически узнаваемым среди аналогичных. К предмету договора также относится также допустимая деятельность управляющего в отношении объекта.

После перечисленной информации в текст документа включаются следующие данные:

  • правила управления имуществом (в т.ч. возможные ограничения);
  • права и обязанности сторон;
  • правила предоставления отчетности по управлению;
  • ответственность сторон;
  • порядок расторжения договора;
  • санкции и пени за нарушение условий;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • заключительные положения, в которых отражаются нюансы сделки;
  • реквизиты, контактные данные и подписи сторон.

Существенными условиями договора доверительного управления, без которых он не может быть признан действительным, являются:

  1. Подробное описание предмета договора.
  2. Персональные данные сторон.
  3. Сумма и форма оплаты услуг управляющему, если это предусмотрено условиями документа.
  4. Срок действия документа.

Как уже говорилось выше, договор должен пройти процедуру государственной регистрации. Это необходимо, если документ заключается на срок более года. Сторонами договора могут быть граждане, индивидуальные предприниматели и организации. Подобная деятельность запрещена для государственных и муниципальных образований.

Прекращение действия соглашения возможно на основании уведомления контрагента. Таким образом, договор может быть расторгнут по волеизъявлению одной из сторон. Кроме того, сделка разрывается если:

  • выгодоприобретатель отказывается от получения дохода по договору;
  • выгодоприобретатель умирает, а по договору не предусмотрен вариант перехода прав другому лицу;
  • возникли обстоятельства, которые мешают управляющему выполнять свои обязательства по договору;
  • собственник решил прекратить договор ( в таком случае он выплачивает управляющему гонорар, предусмотренный условиями документа);
  • управляющий признается недееспособным, объявляется банкротом или умирает;
  • учредитель управления объявляется банкротом.

Кроме вышеперечисленных особенностей, доверительное управление имеет и иные нюансы в зависимости от вида предмета соглашения.

Нюансы доверительного управления в зависимости от типа имущества

Возможно два типа имущества – жилая недвижимость и коммерческая. Рассмотрим каждый подробнее.

Если недвижимость жилая

Как правило, договор заключается между собственниками квартир или домов и риэлторами (как индивидуальными, так и компаниями), если сам владелец жилья проживает в другом регионе.

Управляющий самостоятельно находит нанимателей, заключает с ними договор, следит за соблюдением правил использования жилого помещения. При выявлении нарушений он вправе выселить квартирантов,  а также взыскать с них компенсацию за причиненный ущерб.

Управляющий может обращаться в судебные органы с требованием:

  • провести ремонт;
  • заменить испорченное оборудование;
  • приобрести новую мебель взамен испорченной.

Чтобы добиться справедливости, необходимо оформлять передачу квартиры в пользование арендатором на основании акта приема-передачи.

Если недвижимость коммерческая

Довольно часто коммерческая недвижимость пустует, так как собственник не может найти арендаторов или не имеет на это времени. А вместе с тем наличие такого имущество влечет за собой определенные расходы на содержание, поэтому доверительное управление приходится кстати.

Передача управления коммерческой недвижимостью осуществляется только при оформлении акта приема-передачи. Управляющий находит арендаторов и ведет все необходимые переговоры, действуя в интересах владельца.

При возникновении сложностей с оформлением договора доверительного управления недвижимым имуществом обращайтесь за юридической консультацией к специалисту. Профессиональный юрист сможет помочь в составлении документа и расскажет о возможных правовых нюансах сделки.

Каким бы ни был предмет доверительного управления, следует помнить, что управляющий получает лишь частичные имущественные права. То есть, он не может продать или иным способом передать право собственности на недвижимый объект, так как и сам им не располагает.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/prochie-sdelki/dogovor-doveritelnogo-upravleniya-nedvizhimym-imushhestvom/

Как грамотно составить договор доверительного управления недвижимым имуществом

Договор доверительного управления недвижимостью это

Получать доход от сдачи жилых или нежилых помещений в аренду и не тратить драгоценного времени на это хлопотное занятие, позволяет доверительное управление недвижимостью. Рассмотрим, в чем оно заключается, в каких случаях выгодно, как грамотно составить договор собственника с управляющей стороной.

Кому выгодно доверительное управление недвижимостью

Самостоятельная сдача объектов недвижимости в аренду требует от владельца:

  • поиска арендаторов – платежеспособных, ответственных, порядочных;
  • оформления договорной документации;
  • контроля за выполнением арендаторами договорных обязательств и сохранностью имущества;
  • ежемесячного получения платежей и других действий.

Если передать функции арендодателя одному доверительному управляющему или целой команде специалистов, для которых распоряжение недвижимым имуществом в интересах доверителя – основная работа и профильный бизнес, собственник теряет часть дохода, зато минимизирует свои усилия, избавляясь от забот, и просто получает деньги.

Доверительное управление квартирой совершенно необходимо владельцу:

  • надолго или навсегда уезжающему в другой населенный пункт либо другую страну;
  • приобретающему жилую недвижимость за рубежом специально для сдачи внаем;
  • сдающему два и более объекта;
  • не успевшему вступить в наследство и др.

Доверенность на продажу

Собственник недвижимости имеет право доверять третьему лицу не только управление своей квартирой, но также он может доверить и продажу своего имущества. О доверенности на продажу квартиры и ее стоимости можно узнать тут. Сторонами договора доверительного управления выступают два или три лица:

  1. Доверитель – собственник недвижимости;
  2. Доверительный управляющий – физическое либо юридическое лицо, которому передается недвижимый объект;
  3. Выгодополучатель – сам доверитель или другое лицо, получающее прибыль от операций с предметом договора (объектом недвижимости).

Как утверждают эксперты, в случае с жилыми помещениями всем сторонам наиболее выгодно заключать договор о доверительном управлении квартирой среднего уровня. Жилье эконом-класса дает доверительному управляющему слишком скромную прибыль, а элитное – крайне сложное для управления.

Право доверительного управления

Доверительное управление недвижимым объектом предусматривает следующие функции доверительного управляющего:

  • поиск и выбор арендаторов, отвечающих требованиям и пожеланиям выгодополучателя, включая готовность платить максимальный размер арендной платы;
  • контроль состояния арендуемого имущества;
  • подписание документов об аренде (договора, акта приема-передачи). Как правильно составить договор аренды квартиры и образец документа смотрите здесь;
  • своевременное получение арендной платы;
  • обеспечение 100% оплаты коммунальных услуг;
  • бытовые услуги арендаторам (если предусмотрены договором аренды);
  • урегулирование спорных ситуаций с арендаторами;
  • страхование недвижимого объекта и имущества, находящегося внутри;
  • выполнение других обязанностей, прописанных в договоре доверительного управления.

Договор доверительного управления

Согласно главе 53 Гражданского кодекса РФ, обязательным документом, регулирующим отношения сторон доверительного управления, является договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Скачать договор доверительного управления

Три особенности этого документа:

  1. Заключается исключительно в письменной форме;
  2. Обязательно заверяется у нотариуса;
  3. Передача прав обязательно регистрируется в территориальном подразделении Росреестра, если срок договора превышает один год.

Важно: если эти условия нарушены, договор следует считать недействительным.

Закон не устанавливает унифицированной формы документа, но он должен содержать:

  • в самом начале – дату и место подписания, наименование сторон соглашения и предмет договора;
  • дату начала и окончания действия договора;
  • данные о выгодоприобретателе;
  • четкое описание недвижимого имущества как предмета договора с указанием адреса, кадастровых и технических характеристик (данные технического и кадастрового паспортов на квартиру);
  • размер и форму оплаты услуг доверительного управляющего.

Обратите внимание: предельный срок действия договора доверительного управления составляет 5 лет, или 60 месяцев.

По закону, если ни одна из сторон не уведомила другую (другие) письменно о намерении прекратить отношения, договор автоматически пролонгируется на следующий срок.

Важно: если на объект недвижимости наложены какие-либо ограничения или обременения, доверителю рекомендуется упомянуть их в документе.

Иначе доверительный управляющий будет вправе подавать иск, требуя расторжения договора и компенсации в объеме годового вознаграждения. Как проверить недвижимость на обременение, читайте в статье https://realtyinfo.

online/3309-poshagovaya-proverka-nedvizhimosti-na-obremeneniya-cherez-rosreestr.

Собственник заинтересован в том, чтобы документ содержал положения об отчетности управляющего перед доверителем и санкции в случае невыполнения условий договора.

документа также включает:

  • права и обязанности каждой из сторон;
  • порядок расторжения договора;
  • порядок разрешения споров между сторонами;
  • реквизиты сторон, почтовые (юридические) адреса.

Обратите внимание: ГК РФ позволяет управляющему выставлять счет доверителю на компенсацию всех обоснованных расходов по доверительному управлению недвижимым объектом. Порядок компенсации также стоит прописать в договоре.

Признаки – это характерные особенности, отличающие договор доверительного управления квартирой либо иным недвижимым объектом от других документов.

Первый признак – объект недвижимого имущества передается в доверительное управление на определенный срок, строго ограниченный договором.

Второй признак – при доверительном управлении имуществом право собственности остается за собственником и не передается другой стороне договора (управляющему).

Третий признак – все действия управляющего, связанные с объектом договора, направлены на выгоду собственника либо другого выгодоприобретателя.

Об особенностях доверительного управления недвижимостью смотрите в следующем видео

Заключение

Собственнику недвижимости необходима крайняя осторожность при любых действиях. В случае передачи имущества в доверительное управление следует внимательно подойти к выбору управляющего, тщательно проверив его репутацию, опыт, условия, предлагаемые доверителям и др.

Рекомендуется избегать договорных отношений с лицами, обещающими очень высокую прибыль, поскольку повышение доходности влечет и возрастание рисков.

Источник: https://realtyinfo.online/7493-doveritelnoe-upravleniye-kvartiroi

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.